عقد الإيجار في المغرب: ما تقوله القانون

الجوهر في ثمانين ثانية

يجب أن يكون عقد إيجار المسكن في المغرب مكتوباً ومؤرخاً وموقعاً، وأن يتضمن البيانات الإلزامية التي حددها القانون 67-12 الصادر في 11 نوفمبر 2013. يُحدَّد الضمان الإيجاري بحدٍّ أقصى يعادل شهرين من الإيجار. ومدة الإشعار المسبق للمستأجر شهران، ولا يحق للمالك استرداد عقاره إلا لأسباب محددة على سبيل الحصر، كالسكن الشخصي أو الأشغال أو البيع. تختص بالنظر في النزاعات المحكمةُ الابتدائية في دائرة نفوذ العقار. أما إن لم يوجد عقد كتابي، فأنت مع ذلك تتمتع بحماية قانونية، لكن إثبات أي شيء يصبح عسيراً للغاية.

الإطار القانوني: ما يُطبَّق فعلاً

ثلاثة نصوص تحكم إيجار المساكن في المغرب. يُنظّم القانون 67-12 عقود إيجار المحلات السكنية والمهنية. ويضع ظهير الالتزامات والعقود (DOC)، في مواده من 627 وما يليها، القواعد العامة لعقد الكراء. أما القانون 49-16 فيختص بالإيجارات التجارية، وهو نظام مختلف تماماً لا ينبغي الخلط بينه وبين غيره.

تفصيل يجهله كثيرون: القانون 67-12 من النظام العام، ولا يجوز الاتفاق على مخالفته بأي بند تعاقدي حتى ولو رضي الطرفان. فالبند الذي يشترط ستة أشهر كضمان إيجاري باطل، وكذلك البند الذي يحظر وجود الأطفال فهو تمييزي ولا أثر له.

أما الإيجارات المفروشة قصيرة الأمد من نوع المنصات السياحية الرقمية، فيخضع نظامها الفندقي والجبائي لأحكام مغايرة. والحديث هنا ينصبّ على عقد الإيجار السكني الكلاسيكي.

احتفظ بهذا في ذهنك: إن تعارض عقدك مع القانون 67-12، فالقانون هو الذي ينتصر.

البيانات الإلزامية في العقد الكتابي

تشترط المادة 3 من القانون 67-12 وجود عقد مكتوب. ولا يلزم أن يكون محرراً أمام موثق؛ إذ يكفي محرر عرفي في نسختين موقَّعتين وممهورتين في كل صفحة.

يجب أن يشتمل العقد على:

• الهوية الكاملة للطرفين (بطاقة التعريف الوطنية للمواطنين المغاربة، وجواز السفر وبطاقة الإقامة للأجانب)
• التعيين الدقيق للمسكن (العنوان، الطابق، المساحة، رقم الرسم العقاري إن وُجد)
• الغرض من الاستخدام (سكني، مهني، مختلط)
• مبلغ الإيجار وشروط الأداء
• مدة العقد
• مبلغ الضمان الإيجاري
• تاريخ سريان العقد
• محضر المعاينة مرفقاً بالعقد

محضر المعاينة، بصراحة، هو ما يحسم كل شيء عند نهاية الإيجار. أنجزه بجدية تامة: صور مؤرخة، ووصف تفصيلي لكل غرفة، وقراءات العدادات. فإن لم يوجد محضر معاينة عند الدخول، افتُرض أن المستأجر تسلّم العقار في حالة جيدة وفق المادة 663 من DOC — وهو أمر سيء لمن يستوطن شقة متهالكة.

انتبه — الضمان الإيجاري الحد الأقصى شهران من الإيجار. يلتزم المالك بردّه في أجل معقول بعد تسليم المفاتيح وإنجاز محضر معاينة الخروج، مع خصم قيمة الإصلاحات الإيجارية الثابتة إن وُجدت.

الإيجار والمراجعة والأداء

يُحدَّد الإيجار بحرية عند التوقيع دون سقف قانوني. بيد أنه بعد إبرام العقد، تخضع المراجعة لقواعد صارمة.

تجيز المادة 4 من القانون 67-12 مراجعةً كل ثلاث سنوات، بنسبة قصوى تبلغ 8% للمحلات السكنية و10% للمحلات ذات الاستخدام المهني. أما المالك الذي يرفع الإيجار سنوياً فيُعدّ مخالفاً للقانون، وللمستأجر الحق في الرفض والاستمرار في أداء المبلغ القديم.

يُؤدَّى الإيجار في الأجل المتفق عليه، وهو شهري في الغالب الأعم. احرص على الحصول على وصل الكراء، فهو دليلك على الأداء، والمالك ملزم قانوناً بتسليمه. بلا وصل، لا إثبات، وعند النزاع ستجد نفسك في موقف صعب.

على صعيد الجباية، تخضع مداخيل الكراء لضريبة الدخل (IR). ومنذ قانون المالية لعام 2019، يُطبَّق السلّم التصاعدي بعد تطبيق تخفيض 40% على الدخل الخام، مع التصريح السنوي لدى المديرية العامة للضرائب (DGI). والملاك الذين يتقاضون الإيجار نقداً دون تصريح يتعرضون لمخاطر جبائية حقيقية.

الإيجار الذي يُحدَّد بحرية عند التعاقد لا يعني حق الزيادة فيه بحرية في ما بعد.

المدة والإشعار المسبق والفسخ

هنا تنشأ معظم سوء التفاهم.

من جهة المستأجر: يحق لك المغادرة في أي وقت بشرط توجيه إشعار مسبق مدته شهران عبر إجراء قضائي خارجي (مفوض قضائي) أو برسالة مضمونة الوصول مع الإشعار بالتسليم. أما الرسالة النصية القصيرة أو تطبيق المراسلة الفورية فلا قيمة لهما قانونياً. وإن غادرت دون إشعار، حق للمالك مطالبتك بأجرة شهرين.

من جهة المالك: لا يحق لك إخراج المستأجر متى شئت. إذ تقصر المادة 44 من القانون 67-12 أسباب استرداد العقار على أربع حالات:

1. الاسترداد للسكن الشخصي أو لأحد الأصول أو الفروع من الدرجة الأولى
2. إعادة البناء أو التوسعة أو التعلية التي تستوجب الإخلاء
3. الأشغال التي تجعل السكن غير صالح للإقامة
4. الإخلال الجسيم من المستأجر كعدم الأداء أو الإزعاج أو التنازل عن الإيجار دون إذن

يجب توجيه الإشعار بالإخلاء عبر مفوض قضائي قبل موعد الانتهاء بشهرين على الأقل، مع تحديد السبب بدقة. وعند الطعن فيه، يفصل فيه القضاء في المحكمة الابتدائية. والواقع العملي أن القضاة يميلون إلى حماية المستأجر حين يكون السبب المُدلى به غامضاً.

وفي حالات عدم الأداء، يلزم المالك بإنذار المستأجر أولاً ثم اللجوء إلى القضاء. أما الطرد دون حكم قضائي فجريمة يُعاقب عليها بموجب المادة 230 من مجلة العقوبات (انتهاك حرمة المسكن). ونقول لك بصراحة تامة: إلقاء متاع المستأجر في الطريق يوصلك مباشرة إلى مخفر الشرطة.

تنبيه — الإشعار الشفهي لا أثر له المالك الذي يقول لك هاتفياً "سأسترد الشقة خلال شهر" لم يُبلّغك قانوناً بشيء. ما لم يصدر محضر عن مفوض قضائي أو رسالة مضمونة مع سبب قانوني، يظل عقد الإيجار سارياً.

الالتزامات المتبادلة خلال سريان العقد

يلتزم المالك بتسليم مسكن في حالة جيدة، وضمان الانتفاع الهادئ، والاضطلاع بالإصلاحات الكبرى كالسقف والجدران الحاملة وقنوات التصريف الرئيسية، وفق المواد 639 إلى 644 من DOC.

ويلتزم المستأجر بأداء الإيجار والأعباء، واستعمال العقار استعمالاً حسناً وفق عبارة DOC التي هي — نعم — متقادمة الصياغة، وإنجاز الإصلاحات الصغيرة والصيانة الجارية، وردّ العقار في الحالة التي تسلّمه بها مع استثناء البلى الطبيعي.

أما ضريبة السكن وضريبة الخدمات الجماعية؟ فيؤديهما المستأجر الذي يشغل العقار في الأول من يناير من السنة المعنية وفق القانون 47-06. وكثير من العقود تُحمّل هذا العبء للمستأجر دون توضيح، فيفاجأ باستلام الفاتورة.

أعباء الملكية المشتركة كالمصعد والحراسة والتنظيف يتحملها المستأجر عموماً حين تتعلق بخدمات يستفيد منها. أما الماء والكهرباء فتُحتسب بموجب العداد الفردي للمستأجر في الغالب الأعم.

وفي الإيجار المفروش، تشكّل القائمة الجردية المرفقة بالعقد الحمايةَ الوحيدة للطرفين.

عند النزاع: أين تتوجه

تختص المحكمة الابتدائية في دائرة نفوذ العقار بالنظر في النزاعات، في قسمها المدني. وفي ما يخص عقود إيجار المساكن، ثمة مسطرة مبسطة أمام قاضي المستعجلات للبت في الإخلاء بسبب عدم الأداء الصريح.

قبل اللجوء إلى المحكمة، تكون مسطرة الصلح إلزامية في بعض النزاعات بموجب المادة 29 من القانون 67-12، عبر المثول أمام رئيس المحكمة لمحاولة التوصل إلى اتفاق ودّي قبل أي دعوى في الموضوع.

أما الآجال العملية، فتحسب ما بين 6 و18 شهراً لاستكمال مسطرة الإخلاء، وأحياناً أكثر إن طعن المستأجر بالاستئناف. وامتلاكُ ملف متين — عقد كتابي، وصولات الأداء، إنذارات، محاضر معاينة — يُحدث فارقاً جوهرياً.

للاطلاع على حقوقك بوصفك مستأجراً أو مالكاً، تفضّل بزيارة قسمنا المخصص للقانون الإيجاري.

نقاط لا يجوز إغفالها

• اشترط دائماً وجود عقد كتابي، حتى في الإيجار بين معارف. إذ يمنحك DOC حقوقاً، لكن بلا عقد مكتوب يصبح إثبات شروط الإيجار كابوساً حقيقياً.
• أنجز محضر معاينة تفصيلياً مع صور. بدونه تخسر الضمان الإيجاري في تسعة أحوال من عشرة عند المغادرة.
• احتفظ بجميع وصولات الأداء، لمدة عشر سنوات إن أمكن، وهي أمد التقادم في المواد المدنية.
• إن كنت مالكاً، صرّح بمداخيل كرائك، إذ تُقاطع مصلحة الضرائب الآن البيانات المصرفية مع تسجيلات العقود.
• لعقود إيجار المحلات التجارية (الأصول التجارية)، يُطبَّق القانون 49-16 لا القانون 67-12، وقواعد حق التجديد وتعويض الإخلاء مختلفة كلياً.

مراجعة عقد إيجار في المغرب جيد الصياغة لا تتجاوز تكلفتها بضع مئات من الدراهم. أما النزاع الإيجاري فقد يُكلّف عشرات الآلاف منها. احسب الفارق.

---

المصادر

[1] القانون رقم 67-12 الصادر في 11 نوفمبر 2013 المنظّم للعلاقات التعاقدية بين المكترين والمكرين للمحلات المخصصة للسكنى أو للاستعمال المهني، الجريدة الرسمية عدد 6208.

[2] ظهير الالتزامات والعقود (DOC)، المواد من 627 إلى 699 (كراء الأشياء).

[3] القانون رقم 49-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.

[4] القانون رقم 47-06 المتعلق بجبايات الجماعات المحلية (ضريبة السكن وضريبة الخدمات الجماعية).

[5] المدونة العامة للضرائب، الأحكام المتعلقة بفرض الضريبة على الدخول العقارية.

[6] مجلة العقوبات المغربية، المادة 230.

بحاجة إلى التحقق من وضعك القانوني؟ تحدّث إلى محامٍ مقيّد في هيئة المحامين بالمغرب →