عقد إيجار شقة في المغرب: دليل عملي

باختصار

يجب أن يكون عقد إيجار الشقة في المغرب مكتوباً، ومسجَّلاً لدى المديرية العامة للضرائب (DGI) في غضون 30 يوماً، ومستوفياً لأحكام القانون 67-12 الصادر بتاريخ 11 نوفمبر 2013. يلتزم المؤجر بتسليم سكن لائق وبيان وصفي للحالة موقَّع من الطرفين. ويلتزم المستأجر بأداء الإيجار والمصاريف ووديعة الضمان المحددة بسقف شهرين. وفي حالة النزاع، يختص بالنظر فيه المحكمة الابتدائية الواقعة في دائرة نفوذها العقار. لا يوجد عقد مكتوب؟ يتعرض الطرفان معاً لمشكلات جسيمة.

الإطار القانوني: القانون 67-12 وقانون الالتزامات والعقود

يخضع الإيجار للسكن لأحكام القانون رقم 67-12 الصادر بموجب الظهير رقم 1-13-111 بتاريخ 15 محرم 1435 (19 نوفمبر 2013)، والذي حلَّ محل المنظومة القديمة المشتَّتة بين ظهير 1980 وقانون الالتزامات والعقود.

وفيما يتعلق بكل ما لم يُعالجه القانون 67-12 — من تكوين العقد وعيوب الرضا والمسؤولية — يُرجع إلى ظهير الالتزامات والعقود (DOC)، ولا سيما الفصول 627 وما يليها المتعلقة بكراء الأشياء [1].

بصراحة، معظم النزاعات الإيجارية في المغرب تنشأ لأن أحد الطرفين لم يطّلع قط على القانون 67-12. لا تكن ذلك الشخص.

ينطبق هذا القانون على المحلات المخصصة للسكن أو ذات الاستعمال المختلط (سكني ومهني غير تجاري). أما الإيجارات التجارية فتخضع للقانون 49-16.

الكتابة شرط إلزامي

الفصل 3 من القانون 67-12 صريح: يجب تحرير عقد إيجار الشقة في المغرب كتابةً، إما بمحرر رسمي (توثيق عدلي أو نوتاري)، وإما بمحرر عرفي ثابت التاريخ.

العقد الشفوي ليس باطلاً في حد ذاته — إذ يعترف به قانون الالتزامات والعقود — غير أنك ستجد صعوبة بالغة في إثبات أي شيء أمام القضاء. مبلغ الإيجار؟ المدة؟ بيان الحالة؟ بدون وثيقة مكتوبة، لا يوجد سوى قولك في مواجهة قوله.

يجب أن يتضمن العقد، كحد أدنى:

• الهوية الكاملة للطرفين (بطاقة التعريف الوطنية أو وثيقة الإقامة)؛
• التعريف الدقيق للعقار (العنوان، الطابق، المساحة، رقم الرسم العقاري إن وُجد)؛
• الغرض المخصص له (السكن)؛
• مبلغ الإيجار وشروط الأداء؛
• المدة (وفي غيابها تُفترض سنوية قابلة للتجديد الضمني)؛
• مبلغ وديعة الضمان؛
• تاريخ بدء السريان.

تنبيه: غياب بيان وصف الحالة عند الدخول يعود دائماً بالضرر على المؤجر. فبدون وثيقة تعارضية موقَّعة، يُفترض تسليم الشقة في حالة جيدة — ولن تتمكن من احتجاز أي مبلغ من الوديعة عند الخروج.

وديعة الضمان والإيجار والمصاريف

حُدِّد سقف وديعة الضمان بـشهرين من الإيجار دون احتساب المصاريف (الفصل 20 من القانون 67-12). وكل شرط يتجاوز هذا الحد يُعدّ لاغياً. ويلتزم المؤجر بإعادة الوديعة في أجل شهر واحد من تسليم المفاتيح، مع خصم ما يستحق من مبالغ تتعلق بإصلاحات على عاتق المستأجر أو بأجرة إيجارية غير مؤداة.

يُحدَّد الإيجار باتفاق حر بين الطرفين. أما مراجعته السنوية فمقيَّدة: لا يجوز إجراؤها إلا بعد ثلاث سنوات بالنسبة لعقود الإيجار غير المحددة المدة، وفي حدود 8% للسكن و10% للاستعمال التجاري، وفق مرسوم تطبيق القانون 07-03 المتعلق بمراجعة الكراء [2].

تقع المصاريف الإيجارية (الماء والكهرباء ورسوم اتحاد الملاك والضريبة على الخدمات البلدية المعروفة سابقاً بالأتاوة البلدية في حصتها المتعلقة بالمستأجر) على عاتق المستأجر، ما لم يُنص على خلاف ذلك. أما ضريبة السكن فتبقى من مسؤولية المالك.

نصيحة مفيدة: اطلب الوصولات دائماً. يُلزم الفصل 7 من القانون 67-12 المؤجرَ بتسليم وصل عن كل دفعة، مجاناً. كثير من المؤجرين «ينسون» ذلك — أصرّ على حقك.

التسجيل لدى المديرية العامة للضرائب (DGI)

منذ قانون المالية لسنة 2019، أصبح تسجيل عقد إيجار الشقة في المغرب لدى المديرية العامة للضرائب (DGI) إلزامياً في أجل 30 يوماً من تاريخ توقيعه. وتبلغ رسوم التسجيل 200 درهم للعقود ذات الاستعمال السكني [3].

يمكنك إجراء التسجيل:

• بالتوجه شخصياً إلى مكتب التسجيل التابع للمديرية العامة للضرائب المختص؛
• أو عبر الإنترنت من خلال بوابة SIMPL التابعة للمديرية العامة للضرائب، التي باتت الأكثر استخداماً منذ عام 2023.

عدم التسجيل لا يُفضي إلى بطلان العقد، لكنه يُعرِّض صاحبه لغرامات، ويحرم المؤجر من إمكانية الاحتجاج بالوثيقة كدليل في بعض الإجراءات الجبائية. وبالنسبة للمستأجر أيضاً، ثمة فائدة عملية: فعقد الإيجار المسجَّل يُيسِّر المعاملات الإدارية (تسوية الإقامة، التسجيل المدرسي، الاشتراك في خدمات RedAL أو Lydec، وما سواها).

التكاليف المتوقعة عند التوقيع - وديعة الضمان: ما يصل إلى شهرين من الإيجار - الشهر الأول من الإيجار مقدَّماً - رسوم التسجيل لدى المديرية العامة للضرائب: 200 درهم - أتعاب الوكالة العقارية (إن وُجدت): عادةً شهر إيجار دون احتساب الضريبة، يُتحملها المستأجر أو يتقاسمها الطرفان حسب الاتفاق

المدة والفسخ والإشعار المسبق

ما لم تُحدَّد مدة في العقد، يعتبر عقد الإيجار غير محدد المدة. وللإنهاء قواعد صارمة.

المستأجر يجوز له فسخ العقد في أي وقت مع مراعاة إشعار مسبق مدته شهران، يُبلَّغ برسالة مضمونة مع إشعار بالاستلام، أو عن طريق المفوض القضائي، أو بالطريق الودي خارج القضاء (الفصل 47 من القانون 67-12).

أما المؤجر، فلا يحق له توجيه إشعار الإنهاء إلا لأسباب محددة على سبيل الحصر: استرجاع السكن للإقامة الشخصية أو لأصوله وفروعه، أو الهدم وإعادة البناء، أو الإخلال الجسيم من جانب المستأجر (لا سيما عدم أداء الإيجار). ومدة الإشعار ثلاثة أشهر، مع توجيه إشعار رسمي مُسبَّب.

في حالة التأخر في أداء الإيجار، تمر الإجراءات عبر إنذار رسمي يُوجَّه بواسطة مفوض قضائي. فإذا لم يُسوِّ المستأجر وضعه خلال 15 يوماً، جاز للمؤجر رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية في دائرة نفوذها العقار للمطالبة بفسخ عقد الإيجار والإفراغ. وتتراوح المدة بين 6 و18 شهراً حسب عبء المحكمة وطرق الطعن المستعملة — ونادراً ما تكون أقل من ذلك.

لجان التوفيق المنصوص عليها في القانون 67-12 على مستوى المحاكم قائمة على الورق؛ غير أن فاعليتها العملية تتفاوت تفاوتاً كبيراً من محكمة إلى أخرى.

بيان وصف الحالة وواجبات الصيانة

يُوجب الفصل 10 من القانون 67-12 إعداد بيان وصفي تعارضي للحالة عند دخول المستأجر وعند مغادرته. ويكون هذا البيان وثيقةً موقَّعة من الطرفين، تصف حالة الشقة والمعدات والتشطيبات غرفةً غرفة. التقط صوراً مؤرَّخة. كثيراً.

إصلاحات الصيانة البسيطة (الإصلاحات الجارية العادية: الأختام والمفاتيح الكهربائية والصنابير وطلاء الاستعمال) تقع على عاتق المستأجر. أما الإصلاحات الكبرى (السقف والهيكل الإنشائي والقنوات المدمجة والمرجل المشترك) فهي مسؤولية المؤجر، إلا إذا نجمت عن خطأ المستأجر.

إذا رفض المؤجر إجراء أشغال عاجلة تمس صلاحية السكن للعيش، جاز للمستأجر، بعد توجيه إنذار رسمي، اللجوء إلى قاضي المستعجلات بالمحكمة الابتدائية للحصول على أمر يُجيز تنفيذ الأشغال على نفقة المؤجر.

تفصيل لا يعلمه كثيرون: في حالة بيع الشقة المؤجَّرة، يستمر عقد الإيجار بقوة القانون مع المالك الجديد (الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود). ولا يجوز إخلاء المستأجر بسبب تغيير المالك وحده.

ماذا تفعل في حالة النزاع

قبل أي دعوى قضائية، حاول توجيه إنذار كتابي واضح — فهذا يكفي في أغلب الأحيان لفتح باب الحل. وإن لم يكفِ:

1. رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية في دائرة نفوذها العقار (الغرفة المدنية)؛
2. اللجوء إلى قضاء المستعجلات للأمور العاجلة (الأشغال والاضطراب الظاهر)؛
3. الاستئناف أمام محكمة الاستئناف المختصة في أجل 30 يوماً من تاريخ تبليغ الحكم.

تبقى تكاليف التقاضي في دعاوى الإيجار محدودة (بضع مئات من الدراهم كرسوم قضائية نسبية)، غير أن أتعاب المحامين تتباين تبايناً كبيراً. وفيما يخص ملف بسيطاً لاسترداد متأخرات الإيجار، فاحسب ما بين 3.000 و8.000 درهم حسب المكتب.

للتعمق في مسطرة التقاضي أو سائر المسائل الإيجارية، راجع قسمنا المخصص لقانون الإيجار المغربي.

---

المصادر

[1] ظهير 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتضمن لقانون الالتزامات والعقود، الفصول 627 وما يليها (كراء الأشياء). الأمانة العامة للحكومة، sgg.gov.ma.

[2] القانون رقم 67-12 المنظِّم للعلاقات التعاقدية بين المكرين والمكترين للمحلات المخصصة للسكن أو للاستعمال المهني، الصادر بموجب الظهير رقم 1-13-111 بتاريخ 15 محرم 1435 (19 نوفمبر 2013)، الجريدة الرسمية رقم 6208؛ القانون رقم 07-03 المتعلق بمراجعة مبلغ الكراء.

[3] المدونة العامة للضرائب، الأحكام المتعلقة بحقوق التسجيل على عقود الكراء ذات الاستعمال السكني. المديرية العامة للضرائب، tax.gov.ma.

هل تحتاج إلى مراجعة وضعك القانوني؟ تحدث إلى محامٍ مسجَّل في هيئة المحامين بالمغرب ←