الملكية المشتركة بالمغرب: حقوقك والتكاليف

الملكية المشتركة في المغرب: المتصرف والجمع العام والتكاليف (القانون 18.00)

إذا كنت تملك شقة أو محلًّا أو فيلا داخل عقار مشترك بالمغرب، فأنت معني بالقانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية. ينطبق هذا القانون على العقارات المقسمة إلى أجزاء، بحيث يشمل كل جزء قسمًا خاصًّا وحصة شائعة من الأجزاء المشتركة (المادة الأولى). وهو يسري على العقارات المحفظة وغير المحفظة على حد سواء (المادة الأولى). يشرح لك هذا الدليل الأساسيات: من يقرر، ومن يدبّر، وكيف تُحتسب تكاليفك.

الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة

الأجزاء الخاصة هي تلك التي تشغلها وتستعملها وحدك في ملكية تامة وخالصة (المادة 2). أما الأجزاء المشتركة فهي التي تخدم مجموع الملاك المشتركين: مثل الأساسات والجدران الحاملة والواجهة والسلالم والمصاعد والمداخل ومحلات النفايات (المادة 4).

تُحدَّد حصتك في الأجزاء المشتركة مبدئيًّا حسب مساحة جزئك مقارنة بمجموع أجزاء العقار، ما لم تنص السندات على خلاف ذلك أو يقرر الجمع العام غير ذلك (المادة 6). ومن المهم أنه لا يمكنك بيع أو رهن أو كراء قسمك المفرز بمعزل عن حصتك الشائعة (المادة 7).

نظام الملكية المشتركة: وثيقتك المرجعية

يخضع كل عقار في ملكية مشتركة لنظام للملكية المشتركة (المادة 8). تحدد هذه الوثيقة على الخصوص استعمال الأجزاء المشتركة، وقواعد تعيين المتصرف، وتوزيع التكاليف بين الملاك المشتركين (المادة 9). وفي غياب نظام، يُطبَّق نظام نموذجي (المادة 8).

إذا اشتريت جزءًا، وجب على البائع أن يسلمك نسخة من النظام، ومن التصاميم الهندسية «غير القابلة للتغيير»، ومن التصاميم الطبوغرافية؛ ويجب أن يشير عقد البيع إلى أنك اطلعت عليها (المادة 11). ويجب، تحت طائلة البطلان، أن يُحرَّر كل عقد لنقل الملكية في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يعدّه مهني مأذون له (المادة 12).

اتحاد الملاك المشتركين

بمجرد تقييد أول تفويت، يُجمع جميع الملاك المشتركين بقوة القانون في اتحاد يتمتع بالشخصية المعنوية (المادة 13). وأنت عضو فيه تلقائيًّا وملزم بالمشاركة في التصويت (المادة 14). ومهمة الاتحاد هي المحافظة على الأجزاء المشتركة وصيانتها وتدبيرها (المادة 13). ويُدار من قبل جمع عام ويُدبَّر من طرف متصرف ونائبه (المادة 13).

الجمع العام: حيث تُتخذ القرارات

يعقد الجمع العام العادي اجتماعًا مرة في السنة على الأقل، خلال الثلاثين يومًا الموالية لنهاية السنة (المادة 16 المكررة ثلاث مرات). ويجب أن يوجَّه إليك الاستدعاء برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل، أو بواسطة مفوض قضائي، أو بأي وسيلة قانونية، قبل خمسة عشر يومًا على الأقل من الاجتماع (المادة 16 المكررة خمس مرات). وإذا لم يستدعِ المتصرف الجمع، جاز لثلث الملاك المشتركين أن يطلبوا منه ذلك (المادة 16 المكررة أربع مرات).

تتوفر على عدد من الأصوات يوافق حصتك (المادة 16 المكررة عشر مرات). ويمكنك أن توكّل كتابةً غيرك، على ألا يمثل هذا الأخير أكثر من ثلاثة ملاك مشتركين (المادة 16 المكررة عشر مرات). وللتنبيه: إذا لم تؤدِّ تكاليفك، فقد يُرفض حضورك للاجتماع (المادة 16 المكررة خمس مرات).

يكون الاجتماع صحيحًا إذا حضر أو مُثِّل نصف الملاك المشتركين على الأقل؛ وإلا عُقد اجتماع ثانٍ خلال الثلاثين يومًا ويقرر مهما كان عدد الحاضرين (المادة 18).

الأغلبيات الواجب معرفتها

لا تُتخذ كل القرارات بالأغلبية نفسها:

• الأغلبية النسبية للحاضرين أو الممثلين: الصيانة الجارية للعقار، وتعيين البواب، وتركيب الهوائيات المشتركة (المادة 20).
• أغلبية ثلاثة أرباع الأصوات: تعديل النظام، وتعيين المتصرف أو عزله، والمصادقة على الميزانية وتحديد التكاليف، وأشغال الصيانة الكبرى، والتأمين الجماعي (المادة 21).
• الإجماع: التعلية، وإقامة بناء جديد، وتحويل أجزاء مشتركة إلى أجزاء خاصة، والهدم الكلي (المادة 22).

لا يمكن للجمع العام أبدًا أن يلزمك بتغيير وجهة جزئك الخاص أو استعماله (المادة 23).

المتصرف ونائبه

يُعيَّن المتصرف من قبل الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات، لمدة سنتين قابلة للتجديد (المادة 19). ويمكن أن يكون مالكًا مشتركًا أو غيرًا أو مهنيًّا في التدبير العقاري (المادة 19).

مهامه الرئيسية: تنفيذ نظام الملكية المشتركة، وتحصيل التكاليف مقابل وصل، ومسك محاسبة، وفتح حساب بنكي باسم الاتحاد، وتمثيل الاتحاد أمام القضاء (المادة 26). ويجب أن يطلعك على وضعية الخزينة كل ستة أشهر على الأقل (المادة 26). وفي حالة وفاة المتصرف أو عزله أو استقالته، يمارس نائبه الاختصاصات نفسها (المادة 27).

التكاليف: ما يجب عليك أداؤه

أنت ملزم بالمساهمة في تكاليف المحافظة على الأجزاء المشتركة وصيانتها وتدبيرها، وكذا في الخدمات الجماعية حسب فائدتها بالنسبة لجزئك (المادة 36). ويصوّت الجمع كل سنة على ميزانية تقديرية ومخصص للأشغال الكبرى؛ وتؤدي مخصصات مستحقة، مبدئيًّا، في اليوم الأول من كل فصل (المادة 24).

يمكن إحداث حساب احتياطي للنفقات غير الاعتيادية أو المستعجلة، يُموَّل بمساهمات إضافية (المادة 37 المكررة). وفي حالة الاستعجال، يمكن للمتصرف استعمال هذا الحساب شريطة إطلاعك على ذلك كتابةً (المادة 37 المكررة).

إذا لم تؤدِّ

يحصّل المتصرف التكاليف دون إذن مسبق من الجمع ويمكنه اللجوء إلى القضاء (المادة 25). وبعد إنذار يبقى بلا جواب لأكثر من ثلاثين يومًا، تصبح المخصصات غير المستحقة واجبة الأداء فورًا (المادة 25)، ويمكن للمتصرف أن يباشر مسطرة الأمر بالأداء (المادة 25 المكررة). بل إن ديون الاتحاد تتمتع برهن إجباري على جزئك (المادة 40). وفي المقابل، تتقادم هذه الديون بمرور خمس سنوات ابتداءً من مصادقة الجمع عليها (المادة 43).

الطعن في قرار

إذا اعتبرت أنك تؤدي أكثر مما يلزمك، يمكنك اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب المراجعة (المادة 38). وبشكل أعم، تختص المحكمة الابتدائية لمكان وجود العقار بكل نزاع يتعلق بهذا القانون (المادة 59 المكررة إحدى عشرة مرة). ويجب رفع الطعون ضد قرار الجمع العام داخل أجل شهرين ابتداءً من تبليغه، تحت طائلة السقوط (المادة 59 المكررة اثنتي عشرة مرة).