قانون الكراء في المغرب وحقوق المستأجر

عقد الكراء في المغرب

إذا كنت تكتري سكنًا أو محلًا أو عقارًا فلاحيًا في المغرب، فإن قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع) هو الذي يضع قواعد اللعبة: الثمن، والمدة، والإصلاحات، وانتهاء الكراء، وضمانات المكري. يشرح لك هذا الدليل ما ينص عليه ق.ل.ع فعليًا، بلا تعقيد. فصلًا بفصل.

الخلاصة باختصار

يقوم الكراء (كراء الأشياء) على ثمن محدد، وعلى التزام المكتري بالأداء وبالمحافظة على المحل. إذا تجاوز كراء العقار سنة وجب أن يكون مكتوبًا، وإلا اعتُبر مبرمًا لمدة غير محددة [الفصل 629]. وعند حلول الأجل، ينتهي العقد المحدد المدة بقوة القانون، دون حاجة إلى إشعار بالإفراغ [الفصل 687]، لكن إذا بقي المكتري جُدّد العقد [الفصل 689]. ويتمتع المكري بحق حبس على المنقولات لضمان أداء الأكرية [الفصل 684].

الثمن: الشرط الذي يوجِد الكراء

لا كراء بلا ثمن. ق.ل.ع واضح: يجب أن يكون الثمن محددًا [الفصل 633]. والأمر لا يقتصر على النقود.

يمكن تحديد الثمن نقدًا، كما يمكن تحديده منتوجات أو مواد أو أشياء منقولة أخرى، بشرط تعيين مقدارها وجودتها [الفصل 633]. بل يمكن أن يتمثل في حصة شائعة من منتوجات الشيء المكترى — وهو أمر مفيد، مثلًا، في أرض فلاحية يُؤدى فيها الكراء من المحصول.

وبالنسبة لكراء الأملاك القروية، يجيز ق.ل.ع جمعًا: مبلغًا نقديًا أو إتاوة من المنتوجات، مع التزام المكتري بإنجاز بعض الأشغال المحددة، حيث تُعتبر هذه الأشغال جزءًا من الثمن [الفصل 633]. وبصراحة، هنا تصبح عقود كثيرة غامضة. فإن خلط الكراء بين النقد والمواد والأشغال، فاكتب كل عنصر بوضوح. فالكراء الغامض كراء متنازَع فيه.

هل يلزم الكتابة؟ قاعدة السنة

يظن كثيرون أن الكراء الشفوي يكفي دائمًا. خطأ، بمجرد تجاوز اثني عشر شهرًا.

كراء العقارات والحقوق العقارية المبرم لأكثر من سنة يجب إثباته كتابةً [الفصل 629]. وفي غياب محرر مكتوب، يُعتبر الكراء مبرمًا لمدة غير محددة — فتفقد بذلك المدة الثابتة التي كنت تعوّل عليها. وليس هذا بطلانًا، بل إعادة تكييف، وهي تغير كل شيء عند الخروج.

ولهذه القاعدة طابق ثانٍ. فكراء العقارات الذي يتجاوز سنة لا يُنتج أثرًا في مواجهة الأغيار إلا إذا سُجِّل وفق الشروط التي يحددها القانون [الفصل 629]. بعبارة أخرى: بينك وبين المتعاقد معك، الاتفاق قائم؛ أما في مواجهة الغير (مشترٍ، دائن)، فالتسجيل هو ما يجعل كراءك حجة عليه.

ويوضح ق.ل.ع أيضًا حساب المدة عند عدم الاتفاق على شيء. فإذا لم يُحدد أجل، اعتُبر الكراء مبرمًا بالسنة أو بالنصف سنة أو بالشهر أو بالأسبوع أو باليوم، تبعًا لما إذا حُدد الثمن بالسنة أو بالنصف سنة أو بالشهر إلخ، وينتهي العقد بانقضاء كل واحدة من هذه المدد، دون إشعار بالإفراغ، ما لم يقضِ العرف بخلاف ذلك [الفصل 688]. فدورية الكراء تحدد إذن، بصفة أصلية، دورية العقد.

والدرس بسيط: إذا كانت المدة مهمة بالنسبة إليك، فاكتبها.

التزامات المكتري

يردّها ق.ل.ع إلى التزامين، وهما أساسيان [الفصل 663].

أولًا، أداء ثمن الكراء. وثانيًا، المحافظة على الشيء المكترى واستعماله من غير إفراط ولا إساءة، وفق الوجهة الطبيعية للمال أو الوجهة التي خصصها له العقد [الفصل 663]. وعمليًا: السكن المكترى للسكنى لا يتحول إلى ورشة أو مستودع دون اتفاق. فالوجهة المتفق عليها حد قانوني، لا مجرد إجراء شكلي.

أما الإصلاحات الصغرى، فتقاسمها يتوقف على العقد والعرف. ففي كراء العقارات، لا يُسأل المكتري عن إصلاحات الكراء أو الصيانة الطفيفة إلا إذا حمّله العقد أو العرف إياها [الفصل 639]. ويعدّد ق.ل.ع هذه الإصلاحات الصغرى: بعض البلاطات أو الزليج المكسور، والزجاج (إلا إذا كان الكسر بسبب البَرَد أو حادث استثنائي آخر من قوة قاهرة لا يُنسب إلى المكتري)، والأبواب، والنوافذ، وألواح الفواصل أو ألواح إغلاق المحلات، والمفصلات، والمزاليج، والأقفال [الفصل 639].

وما عدا ذلك؟ يرجع إلى المكري. فتبييض الغرف، وتجديد الأصباغ، وتغيير الأوراق، والأشغال في الأسطح — حتى مجرد التلييس أو التبييض — على عاتق المكري [الفصل 639]. وبصراحة، هذا هو الفصل الذي يجب إعادة قراءته قبل أي نزاع حول حالة المحل.

تفصيل خاص بالكراء القروي أو المؤثَّث: إذا تضمن الكراء أدوات أو ماشية أو مؤونة (تبن، قش، سماد)، وجب على كل طرف أن يسلّم الآخر جردًا دقيقًا وموقَّعًا، وأن يخضع لتقييم مشترك [الفصل 703]. فالجرد ليس أوراقًا فارغة: إنه حجتك عند الرد.

ضمانات المكري

ليس المكري أعزل حين لا تُؤدى الأكرية. فق.ل.ع يمنحه حق حبس قويًا.

ينصبّ هذا الحق على الأكرية المستحقة وعلى أكرية السنة الجارية، ويُمارَس على المنقولات والأشياء المنقولة الموجودة في المحل المكترى — سواء كانت ملكًا للمكتري أو للمكتري من الباطن أو حتى للأغيار [الفصل 684]. ويستطيع المكري أن يعترض على نقلها باللجوء إلى السلطة المختصة، وأن يستردها إذا أُخرجت دون علمه أو رغم اعتراضه [الفصل 684].

لكن لهذه السلطة حدودًا، وهي صارمة. فالحبس أو الاسترداد لا يُمارَس إلا في حدود القيمة اللازمة لضمان الدَّين؛ ولا حق في التتبع إذا كانت الأموال الباقية في المحل كافية [الفصل 684]. ويجب أن يقع الاسترداد داخل خمسة عشر يومًا من اللحظة التي علم فيها المكري بالنقل [الفصل 684]. ولا يسري الحق على الأشياء غير القابلة للحجز، ولا على الأشياء المسروقة أو الضائعة، ولا على أموال الأغيار إذا كان المكري يعلم، وقت إدخالها، أنها ملك للغير [الفصل 684].

ويضيف ق.ل.ع قاعدة عامة: يسري الفصل 574 على الكراء [الفصل 658]. فإن كنت مكتريًا، فلست بلا حماية إذن — تظل أمتعتك اليومية محفوظة بالضمانات التي ينص عليها القانون.

انتهاء الكراء: الإشعار بالإفراغ، التجديد، الاحتلال

هذا هو الميدان الذي تكلّف فيه سوء الأفهام كثيرًا. ثلاث آليات يجب حفظها.

الأولى: ينتهي الكراء المحدد المدة بقوة القانون عند انقضاء الأجل المتفق عليه، دون حاجة إلى إشعار بالإفراغ، ما لم يُتفق على خلاف ذلك أو تنطبق قواعد خاصة بكراء المزارع [الفصل 687]. فلستَ مضطرًا إلى تبليغ نهاية كراء حُدد تاريخه الأقصى — إنها تفرض نفسها وحدها.

الثانية: التجديد. إذا بقي المكتري حائزًا عند انقضاء الأجل، جُدّد الكراء بالشروط نفسها. لمدة مماثلة إن كان محدد الأجل؛ وإن كان غير محدد الأجل، أمكن لكل من الطرفين فسخه، مع احتفاظ المكتري بالأجل الذي يحدده العرف المحلي لإفراغ المحل [الفصل 689]. فالبقاء إذن إعادة لإطلاق العقد — فكّر في ذلك قبل أن تحتفظ بالمفاتيح.

الثالثة، وكثيرًا ما يُساء فهمها: لا يستطيع المكري فسخ الكراء لمجرد تصريحه بأنه يريد أن يسكن بنفسه المنزل المكترى [الفصل 693]. فإرادة سكنى ملكه الخاص لا تكفي وحدها لإنهاء الكراء.

كلمة أخيرة عن العقود غير المحددة المدة. ينص ق.ل.ع، في إطار كراء الخدمات، على أنه إذا لم يكن الأجل محددًا أمكن لكل من الطرفين أن يتحلل من العقد بإعطاء إشعار بالإفراغ داخل الآجال التي يحددها عرف المكان أو الاتفاق [الفصل 754]. فمنطق الإشعار المسبق المبني على العرف المحلي يسري في ق.ل.ع كله.

قبل أن توقّع أو ترحل، اطرح على نفسك سؤالًا بسيطًا: هل لديّ دليل مكتوب على المدة والثمن وحالة المحل؟

المراجع

• [الفصل 629] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 633] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 639] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 658] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 663] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 684] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 687] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 688] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 689] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 693] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 703] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)
• [الفصل 754] — قانون الالتزامات والعقود (ق.ل.ع)

هل تحتاج إلى التحقق من وضعيتك؟ تحدّث إلى محامٍ مسجل في هيئة المحامين بالمغرب ←