عقد الإيجار (الكراء) في المغرب

عقد الإيجار (الكراء) في المغرب

إذا كنت تستأجر سكنًا أو مقرًا تجاريًا أو ممتلكات ريفية في المغرب، فإن قانون الالتزامات والعقود (DOC) يحدد قواعد اللعبة: السعر والمدة والإصلاحات ونهاية الكراء وضمانات المؤجر. يشرح هذا الدليل ما يوفره قانون الالتزامات والعقود فعليًا، بدون تعقيدات قانونية. مادة تلو الأخرى.

الأساسيات بإيجاز

يقوم الإيجار (كراء الأشياء) على سعر محدد والتزام على المستأجر بالدفع والحفاظ على الممتلكات. بعد سنة واحدة، يجب أن يكون كراء العقار في شكل مكتوب، وإلا يكون صحيحًا لمدة غير محددة [المادة 629]. عند انتهاء المدة، ينتهي العقد محدد الأجل بحكم القانون، بدون إخطار [المادة 687]، لكن إذا بقي المستأجر، يتم تجديده [المادة 689]. للمؤجر حق احتفاظ بالأثاث لضمان الإيجار [المادة 684].

السعر: الشرط الذي يجعل الإيجار موجودًا

بدون سعر، لا إيجار. قانون الالتزامات والعقود واضح: يجب تحديد السعر [المادة 633]. والمسألة لا تتعلق بالمال فقط.

يمكن تحديد السعر نقدًا، لكن أيضًا بالمنتجات أو المواد الغذائية أو الأشياء المنقولة الأخرى، بشرط أن تكون الكمية والنوعية محددة [المادة 633]. قد يتكون حتى من حصة غير مقسومة من منتجات الشيء المؤجر — مفيد، على سبيل المثال، للأراضي الزراعية حيث يتم تسديد الإيجار بالمحصول.

بالنسبة لكراء الممتلكات الريفية، يسمح قانون الالتزامات والعقود بالجمع بين: مبلغ نقدي أو رسم بالمنتجات، بالإضافة إلى التزام المستأجر بتنفيذ أعمال محددة معينة، تعتبر هذه الأعمال جزءًا من السعر [المادة 633]. بصراحة، هنا يصبح العديد من العقود غير واضحة. إذا كان الإيجار يجمع بين النقود والمواد الغذائية والأعمال، فاكتب كل عنصر بالأبيض والأسود. الإيجار الغامض هو إيجار متنازع عليه.

هل تكون الكتابة مطلوبة؟ قاعدة السنة الواحدة

يعتقد الكثيرون أن الإيجار الشفوي دائمًا كافٍ. خطأ، بمجرد تجاوز اثني عشر شهرًا.

يجب تسجيل كراء العقارات والحقوق العقارية المبرمة لأكثر من سنة واحدة في شكل مكتوب [المادة 629]. في غياب وثيقة مكتوبة، يُعتبر الإيجار مبرمًا لمدة غير محددة — تفقد بالتالي الأجل المحدد الذي كنت تعتمد عليه. هذا ليس إبطالًا، بل إعادة تصنيف، وهذا يغير كل شيء بالنسبة للخروج.

هناك مستوى ثانٍ من هذه القاعدة. كراء العقارات التي تتجاوز سنة واحدة ينتج عنها تأثير ضد الأطراف الثالثة فقط إذا تم تسجيلها وفقًا للشروط المحددة بموجب القانون [المادة 629]. بعبارة أخرى: بينك وبين الطرف المتعاقد معك، يوجد الاتفاق؛ ضد طرف ثالث (مشترٍ أو دائن)، التسجيل هو ما يجعل إيجارك نافذًا.

يحدد قانون الالتزامات والعقود أيضًا كيفية حساب المدة عندما لا يتم الاتفاق على شيء. بدون أجل محدد، يُعتبر الكراء مبرمًا بالسنة أو النصف السنة أو الشهر أو الأسبوع أو اليوم، حسب ما إذا كان السعر محددًا بالسنة أو نصف السنة أو الشهر، وما إلى ذلك، وينتهي العقد عند انتهاء كل من تلك الفترات، بدون إخطار، إلا إذا كانت هناك عادة معاكسة [المادة 688]. دورية الإيجار بالتالي تحدد، بشكل افتراضي، دورية الإيجار.

الدرس بسيط: إذا كانت المدة مهمة لك، ضعها في كتابة.

التزامات المستأجر

يقللها قانون الالتزامات والعقود إلى التزامين، وهما أساسيان [المادة 663].

أولًا، دفع سعر الكراء. ثانيًا، الحفاظ على الشيء المؤجر واستخدامه بدون إفراط أو إساءة، وفقًا للغرض الطبيعي للممتلك أو الذي أعطاه العقد [المادة 663]. بشكل ملموس: المسكن المؤجر للعيش فيه لا يتحول إلى ورشة أو مستودع بدون اتفاق. الغرض المتفق عليه هو حد قانوني، وليس مجرد صيغة شكلية.

أما بخصوص الإصلاحات الطفيفة، فالتقسيم يعتمد على العقد والعادة. في كراء العقارات، يكون المستأجر مسؤولًا عن إصلاحات المستأجر أو الصيانة الطفيفة فقط إذا وضع العقد أو العادة هذا على عاتقه [المادة 639]. يسرد قانون الالتزامات والعقود هذه الإصلاحات الطفيفة: بعض حجارة الرصف أو البلاط المكسورة، النوافذ (باستثناء الكسر بسبب البرد أو حادث استثنائي آخر من قوة قاهرة لا يمكن عزوه للمستأجر)، الأبواب والأطر والألواح الفاصلة أو مصاريع المحلات التجارية والمفصلات والمقاليع والأقفال [المادة 639].

والباقي؟ يقع على عاتق المؤجر. تبييض الغرف واستعادة الدهان واستبدال ورق الجدران والأعمال على الشرفات — حتى التصيير أو التبييض البسيط — هي مسؤولية المؤجر [المادة 639]. بصراحة، هذه هي المادة التي يجب إعادة قراءتها قبل أي نزاع حول حالة الممتلكات.

تفصيل لكراء الممتلكات الريفية أو المفروشة: إذا كان الكراء يتضمن أدوات أو ماشية أو إمدادات (قش وتبن وسماد)، يجب على كل طرف أن يعطي الطرف الآخر قائمة جرد دقيقة وموقعة، والخضوع لتقييم مشترك [المادة 703]. قائمة الجرد ليست ورقية: إنها إثباتك وقت الإرجاع.

ضمانات المؤجر

المؤجر ليس عاجزًا عندما لا يأتي الإيجار. قانون الالتزامات والعقود يمنحهم حق احتفاظ قوي.

ينطبق هذا الحق على الإيجار المستحق وعلى ذلك الخاص بالسنة الجارية، ويمارس على الأثاث والأشياء المنقولة الموجودة على الممتلك المؤجر — سواء كانت تنتمي للمستأجر أو المستأجر الثانوي أو حتى لأطراف ثالثة [المادة 684]. قد يعترض المؤجر على إزالتها باللجوء إلى السلطة المختصة، ويسترجعها إذا تم إخراجها بدون معرفة المؤجر أو رغم معارضته [المادة 684].

لكن لهذه القوة حدود، وهي صارمة. يتم ممارسة الاحتفاظ أو الاسترجاع فقط حتى القيمة اللازمة لضمان المطالبة؛ لا حق في المتابعة إذا كانت السلع المتبقية على الموقع كافية [المادة 684]. يجب أن يتم الاسترجاع خلال خمسة عشر يومًا بعد لحظة علم المؤجر بالإزالة [المادة 684]. والحق لا ينطبق على الأشياء التي لا يمكن ضبطها أو الأشياء المسروقة أو المفقودة، ولا على سلع الأطراف الثالثة حيث عرف المؤجر، وقت دخولها، أنها تنتمي لآخر [المادة 684].

يضيف قانون الالتزامات والعقود قاعدة عامة: تنطبق المادة 574 على الكراء [المادة 658]. إذا كنت مستأجرًا، فأنت بالتالي لا تخلو من الحماية — متعلقاتك اليومية تحتفظ بالضمانات المنصوص عليها في القانون.

نهاية الإيجار: الإخطار والتجديد والاستيلاء

هذا هو الأرض حيث سوء الفهم يكون مكلفًا. ثلاث آليات يجب تذكرها.

أولًا: ينتهي الإيجار محدد الأجل بحكم القانون عند انتهاء الأجل المتفق عليه، بدون الحاجة إلى أي إخطار، ما لم يكن هناك اتفاق معاكس أو قواعس خاصة لكراء المزارع [المادة 687]. لا يتعين عليك إخطار نهاية إيجار تاريخه محدد — فهو يفرض نفسه بنفسه.

ثانيًا: التجديد. إذا، عند الانتهاء، بقي المستأجر في الحيازة، يتم تجديد الإيجار بنفس الشروط. للفترة ذاتها إذا كانت لها مدة محددة؛ وإذا كانت بدون مدة، قد يُنهيها كل من الطرفين، محتفظًا المستأجر بالفترة المحددة بالعادة المحلية لإخلاء الممتلكات [المادة 689]. البقاء بالتالي يعني إعادة تشغيل العقد — فكر فيه قبل الاحتفاظ بالمفاتيح.

ثالثًا، وغالبًا ما يُساء فهمه: لا يمكن للمؤجر إنهاء الكراء على الأساس الوحيد بأنه يعلن عن رغبته في احتلال المسكن المؤجر بنفسه [المادة 693]. الرغبة في العيش في ملكيتك الخاصة لا تكفي، بمفردها، لإنهاء الإيجار.

كلمة أخيرة حول العقود ذات المدة غير المحددة. ينص قانون الالتزامات والعقود، في سياق كراء الخدمات، على أنه حيث لا تكون المدة محددة، قد ينسحب كل من الطرفين من العقد بإعطاء إخطار خلال الفترات المعينة بالعادة المحلية أو بموجب الاتفاق [المادة 754]. منطق الإخطار القائم على العادة المحلية يسري عبر كل قانون الالتزامات والعقود.

قبل التوقيع أو المغادرة، اطرح على نفسك سؤالًا بسيطًا: هل لدي إثبات مكتوب للمدة والسعر وحالة الممتلكات؟

المراجع

• [المادة 629] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 633] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 639] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 658] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 663] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 684] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 687] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 688] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 689] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 693] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 703] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)
• [المادة 754] — قانون الالتزامات والعقود (DOC)

هل تحتاج إلى التحقق من وضعك؟ تحدث مع محامٍ مسجل لدى نقابة في المغرب →