القانون رقم 18-00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية

Article premier

تسري أحكام هذا القانون على العقارات املبنية املقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت واملشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص واملقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في األجزاء املشتركة. كما تسري هذه األحكام على املجموعات العقارية املبنية املؤلفة من عمارات أو فيالت أو محالت، متالصقة أو منفصلة ،واملقسمة إلى أجزاء مفرزة وأجزاء مشتركة مملوكة على الشياع ملجموع املالك. وتسري هذه األحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.

Article 2

تعتبر أجزاء مفرزة من العقار األجزاء املبنية أو غير املبنية التي يملكها كل واحد من املالك املشتركين بغرض االنتفاع الشخ�صي والخاص .وتعتبر األجزاء املذكورة ملكا خاصا لكل مالك مشترك. تعد كذلك أجزاء مفرزة ،األرض املقام عليها البناء والحدائق امللحقة بها عند االقتضاء واملخصصة للفيالت أو املحالت املؤسس لها رسم عقاري واحد ،في حال إخضاع مجموعة من الفيالت أو املحالت لهذا القانون.

Article 3

تعتبر أجزاء مشتركة من العقار األجزاء املبنية أو غير املبنية املخصصة لالنتفاع واالستعمال من طرف املالك املشتركين جميعهم أو بعضا منهم.

Article 4

تعد أجزاء مشتركة : -األرض مع مراعاة الفقرة 2من املادة 2أعاله؛ -هيكل البناء واألساسات والجدران الحاملة له؛ -األقبية مهما كان عمقها إذا كانت معدة لالستعمال املشترك؛ -واجهة البناية؛ -السطوح املعدة لالستعمال املشترك؛ -الدرج واملمرات والدهاليز املعدة لالستعمال املشترك؛ -املداخل والسراديب واملصاعد املعدة لالستعمال املشترك؛ -الجدران والحواجز الفاصلة بين جزأين مفرزين؛ -التجهيزات املشتركة بما فيها األجزاء التابعة لها والتي تمر عبر األجزاء املفرزة؛ -املخازن واملداخن ومنافذ التهوية املعدة لالستعمال املشترك؛ -األماكن املخصصة لوضع النفايات املنزلية. وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على خالف ذلك في سندات امللكية أو في حالة وجود تعارض بينها: -الساحات والحدائق؛ -املحالت املعدة لالستعمال الجماعي. وبصفة عامة كل جزء يعتبر مشتركا ،أو تقت�ضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا لالستعمال املشترك.

Article 4 bis

تعد الجدران والحواجز ،غير الحاملة للبناء ،الفاصلة بين جزأين مفرزين أو أكثر ،أجزاء مشتركة بينهما فقط.

Article 5

تعد حقوقا تابعة لألجزاء املشتركة ،مع مراعاة أحكام املواد 22و 44و 45مكرر بعده : -الحق في تعلية البناء املخصص لالستعمال املشترك ؛ -الحق في إحداث أبنية جديدة في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها؛ -الحق في الحفر.

Article 6

يحدد النصيب الشائع لكل مالك في األجزاء املشتركة على أساس مساحة الجزء املفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة األجزاء املفرزة في العقار حين إقامة امللكية املشتركة ،ما لم ينص على خالف ذلك في عقود امللكية أو يقرر الجمع العام غير ذلك. إذا تعلق األمر بمشروع عقاري ،منجز على مراحل متتالية ،يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في األجزاء املشتركة للجزء املنتهية األشغال به بصفة مؤقتة في نظام امللكية املشتركة ،على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام املشروع العقاري ،ويشار إلى ذلك في نظام امللكية املشتركة وفي الرسم العقاري األم وفي الرسوم العقارية املستقلة في حالة العقار املحفظ أو في طور التحفيظ.

Article 7

ال يجوز أن تكون األجزاء املشتركة والحقوق التابعة لها محال للقسمة أو الحجز أو التفويت بين املالك املشتركين جميعهم أو بعضهم ،أو موضوع بيع جبري بمعزل عن األجزاء املفرزة .كما ال يجوز ألي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه املفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.

Article 8

يوضع نظام للملكية املشتركة لكل بناء مشترك خاضع ألحكام هذا القانون. يلزم املالك األصلي أو املالك املشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية املشتركة ،مع وجوب التقيد بأحكام هذا القانون السيما املادتان 9و 51منه .ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك. في غياب نظام للملكية املشتركة ،يتم تطبيق نظام نموذجي للملكية املشتركة يحدد بنص تنظيمي. يمكن للمالك املشتركين التنصيص على شروط خاصة أو التزامات معينة في نظام امللكية املشتركة مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية أعاله.

Article 9

يتضمن نظام امللكية املشتركة لزوما ما يلي: -الغرض املعدة له أجزاء العقار املفرزة واملشتركة وشروط استعمالها؛ -القواعد املتعلقة بإدارة األجزاء املشتركة وحق االنتفاع املتعلق بها؛ -توزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في األجزاء املشتركة؛ -قواعد تسيير اتحاد املالك وعقد الجمع العام للمالك املشتركين وصالحياته؛ -قواعد ومعايير تعيين وكيل االتحاد ونائبه؛ -تحديد التكاليف املتعلقة باملحافظة على امللكية املشتركة وصيانتها وإدارتها؛ -تحديد التكاليف املتعلقة باشتغال وصيانة التجهيزات الجماعية؛ -تحديد تكاليف كل خدمة جماعية يقررها اتحاد املالك؛ -تحديد حصة كل مالك في التكاليف ،حسب الحصة الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز. يعتبر باطال كل شرط في نظام امللكية املشتركة يفرض قيودا على حقوق املالك املشتركين في األجزاء املفرزة لكل واحد منهم ،باستثناء ما يتعلق بتخصيص العقار املشترك وبخصوصياته وموقعه. يوقع نظام امللكية املشتركة من طرف املالك األصلي أو املالك املشتركين أو من يقوم مقامهم مع مراعاة أحكام املادة 21بعده.

Article 10

يجب أن يرفق نظام امللكية املشتركة بملف تقني يتم إعداده وفق الشروط والكيفيات املنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية والسيما املادة 17من املرسوم رقم 2.13.18الصادر في 16من رمضان 14( 1435يوليو )2014في شأن إجراءات التحفيظ العقاري. وإذا كان العقار غير محفظ يجب أن يرفق نظام امللكية املشتركة بالوثائق التالية: -التصميم املعماري الحامل لعبارة «غير قابل للتغيير»؛ -التصاميم الطبوغرافية املبينة ملوقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتمالت األجزاء املفرزة واألجزاء املشتركة في كل مستوى من البناء؛ -رخصة البناء؛ -دفتر التحمالت عند االقتضاء؛ -محضر التقسيم موقع من طرف املالك يبين موقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتمالت األجزاء املفرزة واألجزاء املشتركة ،وكذا مساحة القطعة التي أن�شئ عليها البناء الخاضع لنظام امللكية املشتركة؛ -محضر أول جمع عام اتحاد املالك املشتركين ،عند االقتضاء.

Article 11

يجب أن يودع ويقيد نظام امللكية املشتركة الخاص بالعقارات املحفظة بمرفقاته وسائر التعديالت التي قد تلحقه وفق القانون بالسجل العقاري لدى املحافظة على األمالك العقارية التي يقع العقار املعني بدائرة نفوذها. يجب على البائع تمكين املشتري من نسخة من نظام امللكية املشتركة ،ونسخ من التصاميم املعمارية الحاملة لعبارة «غير قابل للتغيير» والتصاميم الطبوغرافية املتعلقة بالجزء الذي تم اقتناؤه املشار إليها في املادة 10أعاله ،وباقي الوثائق املرفقة به. يشار لزوما في عقد التفويت إلى أن املشتري قد اطلع على نظام امللكية املشتركة والتصاميم املعمارية والطبوغرافية وأنه على علم بمقتضياته. إذا كان العقار غير محفظ ،يودع نظام امللكية املشتركة والتعديالت التي قد تلحقه ،مرفقا عند االقتضاء ،بالوثائق املشار إليها في املادة 10أعاله ،لدى كتابة الضبط باملحكمة االبتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها.

Article 12

يجب أن تحرر جميع التصرفات املتعلقة بنقل امللكية املشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف منهي ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطالن. يحدد وزير العدل سنويا الئحة بأسماء املهنيين املقبولين لتحرير هذه العقود. يقيد بالالئحة املحامون املقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبق القانون املنظم ملهنة املحاماة. يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي املهنيين املقبولين لتحرير هذه العقود. يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من لدن األطراف ومن الجهة التي حررته. تصحح إمضاءات األطراف من لدن السلطات املختصة ،ويتم التعريف بإمضاء املحامي املحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط باملحكمة االبتدائية التي يمارس بدائرتها في سجل خاص يحدد بمقت�ضى قرار لوزير العدل. تستثنى من أحكام هذه املادة العقارات التابعة للملك الخاص للدولة. تطبق مقتضيات هذه املادة ،مع مراعاة املقتضيات التي تنص على إلزامية تحرير بعض العقود في شكل رسمي.

Article 13

ينشأ بقوة القانون بين جميع املالك املشتركين في ملكية العقارات املنصوص عليها في املادة األولى من هذا القانون منذ تاريخ تقييد أول تفويت بشأنها ،اتحاد للمالك املشتركين ،يتمتع بالشخصية املعنوية واالستقالل املالي. يكون الغرض من اتحاد املالك حفظ وصيانة األجزاء املشتركة وإدارتها ،وعند االقتضاء ،إسداء خدمات جماعية لفائدة املالك ،ترتبط بتدبير امللكية املشتركة. يحق التحاد املالك في حالة تعذر الصلح والوساطة التقا�ضي ولو ضد أحد املالك املشتركين إما انفراديا أو بصفة مشتركة مع املالكين املتضررين. يدير اتحاد املالك جمع عام ويسيره وكيل االتحاد ونائبه. يسأل اتحاد املالك عن األضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير األجزاء املشتركة أو صيانتها .كما يسأل عما يقوم به من إصالحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه. يحق التحاد املالك الرجوع على الغير املسؤول عن الضرر.

Article 14

يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد املالك بقوة القانون ويتعين عليه املشاركة في أعمال االتحاد وال سيما بالتصويت على القرارات التي يتخذها الجمع العام ،مع مراعاة الفقرة الثانية من املادة 16مكرر 4بعده. يتمتع كل مالك بعدد من األصوات بحسب حقوقه في جزء العقار املفرز العائد له. يحدد نظام امللكية املشتركة عدد األصوات بالنسبة لكل جزء مفرز. إذا تعدد مالك جزء مفرز ،وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى االتحاد .وفي حالة عدم االتفاق يعين من رئيس املحكمة االبتدائية بصفته قاضيا لألمور املستعجلة ،طبقا للمساطر القانونية املعمول بها ،بناء على طلب من أحد هؤالء املالك.

Article 14 bis

تتكون موارد االتحاد على الخصوص من: -مساهمات املالك في التكاليف حسب ما هو محدد من طرف الجمع العام وفي نظام امللكية املشتركة؛ -املبالغ املتأتية من تفويت أو كراء إحدى األمالك الخاصة لالتحاد ،عند االقتضاء. يحق لالتحاد امتالك أجزاء مفرزة من دون أن تفقد هذه األجزاء طابعها الخاص.

Article 15

يتولى الجمع العام تسيير العقار املشترك وفقا للقانون ولنظام امللكية املشتركة ،ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها إلى وكيل االتحاد أو نائبه.

Article 16

ينعقد أول جمع عام بدعوة من أحد املالك أو أكثر .ويستدعى إليه املالك بكل وسيلة من وسائل التبليغ القانونية ،خمسة عشر ( )15يوما قبل التاريخ املقرر النعقاد االجتماع .ويبين االستدعاء تاريخ وساعة ومكان وموضوع االجتماع وجدول األعمال.

Article 16 bis

L’assemblée générale, procède, lors de sa première réunion, à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à sa modification le cas échéant. Elle procède également à la désignation du syndic et de son adjoint, conformément aux dispositions de la présente loi, ainsi qu’à l’approbation du budget prévisionnel et la fixation de la quote-part de chaque copropriétaire dans le syndicat, si celle-ci n’est pas fixée dans le règlement de copropriété.

Article 16 ter

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an dans un délai n’excédant pas trente (30) jours de la fin de l’année courante. Une assemblée générale extraordinaire peut être tenue chaque fois qu’il est nécessaire. Tous les copropriétaires sont convoqués aux assemblées générales. Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. La convocation indique le lieu, la date, l’heure et le projet de l’ordre du jour de la réunion.

Article 16 quater

Si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale ordinaire, une demande peut lui être adressée à ce sujet, par le tiers (1/3) des copropriétaires précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour de ladite assemblée générale. A défaut de réponse à la demande mentionnée au 1er alinéa ci-dessus, l’assemblée générale peut être tenue sur convocation d’un seul copropriétaire, conformément aux conditions prévues à l’article 16 quinquies ci-après et ce, à l’expiration d’un délai de huit (8) jours à compter de la date à laquelle une mise en demeure a été adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification.

Article 16 quinquies

La convocation à l’assemblée générale est notifiée à tout copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification à la dernière adresse personnelle ou professionnelle communiquée au syndic, et ce quinze (15 jours) au moins avant la date fixée pour la réunion. La convocation indique le lieu, la date et l’heure de la réunion ainsi que les questions inscrites à l’ordre du jour pour délibérations de l’assemblée générale ainsi que les projets sur lesquels elle est appelée à statuer, le cas échéant. Il est rappelé dans ladite convocation qu’à défaut de paiement des charges communes par le copropriétaire, la présence de ce dernier à la réunion ne sera pas acceptée. L’assemblée générale se tient à l’intérieur du ressort territorial de la commune du lieu de situation de l’immeuble en copropriété. Si l’assemblée générale est appelée à statuer sur les comptes annuels et à approuver le projet du budget prévisionnel, la convocation doit indiquer les modalités d’accès aux documents justifiants les charges fixées par l’assemblée générale. Le syndic doit, dans un délai minimum de trois (3) jours avant la date de la tenue de l’assemblée générale, mettre à la disposition des propriétaires tous les contrats, notamment les contrats de fourniture et d’exploitation en cours, et leur avenants ainsi que les documents justifiant les dépenses relatives à chaque catégorie des charges dues.

Article 16 sexies

Tout copropriétaire peut soumettre directement au syndic les questions qu’il désire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au moins vingt-quatre (24) heures avant la tenue de l’assemblée générale, en cas de refus du syndic, l’assemblée générale peut délibérer sur lesdites questions.

Article 16 septies

Sont mis à la disposition de chaque copropriétaire quinze (15) jours avant la date fixée pour la réunion, les documents suivants : - l’état de situation financière du syndicat et le compte de gestion général approuvés de l’année écoulée, dans le cas de convocation de l’assemblée générale aux fins d’approbation des comptes ; - le projet du budget prévisionnel accompagné d’un exemplaire du dernier budget prévisionnel voté par l’assemblée générale ; - les clauses principales des contrats ou les contrats proposés dans le cadre d’une mise en concurrence, en cas d’une convocation de l’assemblée générale pour approuver les contrats ou les relevés de compte, s’il s’agit de réaliser des travaux.

Article 16 octies

Les décisions prises par l’assemblée générale ne sont valables que si elles portent sur les questions inscrites à l’ordre du jour et que les convocations sont adressées aux copropriétaires conformément aux dispositions de la présente loi. Toutefois, l’assemblée générale peut en cas d’urgence, statuer sur une question non inscrite à l’ordre du jour, sous réserve des dispositions des articles 21, 22 et 2428.

Article 16 nonies

Une feuille de présence est établie et doit indiquer le nom de chaque propriétaire ou son représentant ainsi que le nombre et la proportion de fractions indivises et divises qui lui reviennent. Une copie de feuille accompagnée de celle du procès-verbal de la réunion de l’assemblée générale, signé par le président et le secrétaire de l’assemblée générale, est remise à chaque propriétaire ou à chaque propriétaire ou à son représentant. Le syndic doit notifier, à tous les copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée générale contenant toutes les décisions prises, dans un délai n’excédant pas huit (8) jours à compter de la date de prise desdites décisions.

Article 16 decies

Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la fraction divise qui lui revient. Toutefois, si un propriétaire dispose d’un nombre de voix supérieur à la moitié de la somme des voix revenant au reste des propriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la moitié des voix dont dispose l’ensemble des propriétaires. Le règlement de copropriété définit le nombre de voix pour chaque partie privative conformément aux dispositions du premier alinéa ci-dessus. Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom, qu’il soit membre ou non du syndicat, à condition que le mandataire ne représente pas plus de trois (3) copropriétaires, dont le total des quotes–parts ne dépassent pas 10 % des voix de l’ensemble des copropriétaires. Ce mandat doit être fait par écrit.

Article 16 undecies

En cas de fixation des charges des copropriétaires concernant les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble en copropriété ou celles relatives à un équipement déterminé, réservé à l’usage exclusif de certains copropriétaires, il peut être prévu dans le règlement de copropriété que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote relatif à ces dépenses. Chaque propriétaire vote, dans ce cas, en fonction du nombre de voix qui lui revient.

Article 17

ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله ،ويعين كاتبا لتحرير محضر االجتماع ويتداول في القضايا املدرجة في جدول أعماله بعد املصادقة عليه. ال يجوز لوكيل االتحاد أو نائبه ترؤس الجمع العام سواء بصفة مباشرة أو بواسطة شخص آخر مفوض من طرفه. غير أنه يمكن تعيين وكيل االتحاد كاتبا لجلسة االجتماع إذا وافق الجمع العام على ذلك.

Article 18

يكون انعقاد اجتماع الجمع العام صحيحا بحضور نصف األعضاء املالك املشتركين أو ممثليهم على األقل ،وفي حالة عدم اكتمال النصاب املذكور ،يعقد اجتماع ثان بمن حضر من املالك املشتركين أو من يمثلهم وذلك خالل الثالثين يوما املوالية ،وتتخذ القرارات فيه باألغلبية. يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير املتعلقة بتطبيق نظام امللكية املشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار املشتركة ملكيته باإلجماع أو بأغلبية أصوات املالك املشتركين الحاضرين أو املمثلين ،وبحسب الحالة ،تبعا ملا هو منصوص عليه في املواد 20و 21و 22و 24و 39من هذا القانون.

Article 19

يعين الجمع العام من بين املالك الحاضرين أو املمثلين وكيال لالتحاد ونائبا له بأغلبية ثالثة أرباع أصوات املالك املشتركين. يمكن تعيين وكيل االتحاد من غير املالك املشتركين بنفس األغلبية ،ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة. وإذا تعذر تعيين وكيل االتحاد ونائبه ،يقوم بالتعيين املذكور رئيس املحكمة االبتدائية بناء على طلب واحد أو أكثر من املالك املشتركين. يحدد الجمع العام أتعاب وكيل االتحاد وأجرته عند االقتضاء ،وإال فيحددها األمر القضائي الصادر بتعيينه. يعين الوكيل ونائبه ملدة سنتين قابلة للتجديد. ويتم عزل وكيل االتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس األغلبية املنصوص عليها في الفقرتين األولى والثانية من هذه املادة. تبلغ السلطة اإلدارية املحلية املختصة ،بنتيجة تعيين األجهزة املسيرة للملكية املشتركة.

Article 20

تتخذ باألغلبية النسبية ألصوات املالك املشتركين الحاضرين أو من يمثلهم القرارات املتعلقة بما يلي: -صيانة العقار املشترك وضمان أمن وطمأنينة سكانه؛ -السماح لبعض املالك املشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس األجزاء املشتركة أو املظهر الخارجي للعقار ،دون املساس بالغرض الذي خصص له العقار أصال؛ -تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة؛ -تهيئة أماكن مخصصة لذبح األضاحي؛ -اتخاذ ما يلزم لتسيير ولوج األشخاص في وضعية إعاقة؛ -تعيين بواب البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل إلقامته دون اإلخالل بمقتضيات الظهير الشريف رقم 1.76.258بمثابة قانون الصادر بتاريخ 24من شوال 1397 ( 8أكتوبر )1977واملتعلق بتعهد البنايات وتخصيص مساكن للبوابين في البنايات املعدة للسكنى.

Article 21

يبت الجمع العام بأغلبية ثالثة أرباع أصوات املالك املشتركين فيما يلي: -وضع نظام امللكية املشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند االقتضاء ،السيما فيما يخص األجزاء املشتركة وشروط االنتفاع بها واستعمالها؛ -إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز؛ -تعيين وكيل االتحاد ونائبه وعزلهما؛ -مراجعة توزيع التكاليف املشتركة املنصوص عليها في املادة 37من هذا القانون بسبب تغيير الغرض املخصص له جزء أو أكثر من األجزاء املفرزة؛ -تحديد أتعاب وكيل االتحاد وأجرته عند االقتضاء؛ -املصادقة على ميزانية االتحاد وتحديد التكاليف والحد األق�صى للنفقات وعلى الرصيد املالي الخاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى؛ -القيام بأشغال الصيانة الكبرى؛ -إبرام تأمين مشترك لضمان األخطار التي قد تلحق العقار كالحريق واالنفجار وتسرب املياه وغيرها؛ -تفويض اتخاذ بعض اإلجراءات لوكيل االتحاد أو لألغيار؛ -إنشاء حق األفضلية في جميع التصرفات الناقلة بعوض مع التنصيص على كيفية ممارسة هذا الحق وآجاله في نظام امللكية املشتركة؛ -الهدم الجزئي للعقار.

Article 22

يشترط إجماع املالك املشتركين في اتخاذ القرارات اآلتية : -تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة لالستعمال الخاص ؛ -إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما الكتساب حقوق عقارية ،شريطة أن تكون لفائدة اتحاد املالك ومجاورة للملك املشترك ومخصصة لالرتفاق املتعلق به؛ -بناء أو إعداد محالت لالستعمال املشترك؛ -تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة إلقامة بنايات جديدة باألجزاء املنتهية األشغال بها عندما يتعلق األمر بالعقارات املشار إليها في الفقرة الثانية من املادة األولى أعاله؛ -القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في األجزاء املشتركة؛ -تحويل بعض األجزاء املشتركة إلى أجزاء مفرزة لالستعمال الخاص باستثناء األجزاء املشتركة املنصوص عليها في املادة 4أعاله ؛ -الحق في التعلية أو الحفر؛ -الهدم الكلي للعقار.

Article 23

ال يمكن للجمع العام بأي حال من األحوال أن يلزم أحد املالك املشتركين بتغيير تخصيص األجزاء املفرزة أو شروط استعمالها واالنتفاع بها.

Article 24

يصوت الجمع العام للمالك املشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات املشار إليها في املادة 36أدناه ،وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى .ولهذه الغاية ،ينعقد الجمع العام داخل أجل ستة أشهر يبتدئ من اليوم األخير من السنة املحاسبية السابقة ،ويتخذ قراراته وفق الكيفيات املنصوص عليها في املادة 21أعاله. يؤدي املالك املشتركون لالتحاد مساهمات مالية لتمويل امليزانية املصوت عليها .ويمكن للجمع العام أن يحدد املقدار وكيفية األداء .وتصبح املساهمة مستحقة ابتداء من اليوم األول لكل ثالثة أشهر أو ابتداء من اليوم األول للمدة التي يحددها الجمع العام. في حالة الضرورة ،يمكن لوكيل اتحاد املالك املشتركين أن يطلب منهم دفع مساهمة تكميلية خالل السنة الجارية على أن يعرض ذلك للمصادقة في الجمع العام املوالي. تنجز حسابات االتحاد التي تشمل امليزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة املالية والوضعية املالية وكذا مالحق امليزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص تنظيمي. ويتم تقديم هذه الحسابات مقارنة مع حسابات السنة املنصرمة املصادق عليها. يتم تقييد تكاليف وعائدات االتحاد املنصوص عليها في البيان املحاسبي بمجرد التزام االتحاد بها ولو لم يتم تسديدها أو بمجرد توصله بالعائدات .ويتم تصفية االلتزام عن طريق التسديد.

Article 25

يقوم وكيل اتحاد املالك املشتركين بتحصيل املساهمات املستحقة وال يحتاج ألي ترخيص مسبق من طرف الجمع العام للمطالبة بها قضائيا. في حالة عدم دفع املساهمة املستحقة املشار إليها في املادتين 24و 36من هذا القانون ،عند حلول أجلها ،تصبح باقي املساهمات املنصوص عليها في نفس املادة والتي لم يحل أجلها بعد مستحقة فورا ،بعد إنذار املعني باألمر برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل بقيت دون جدوى ،ملا يزيد عن ثالثين ( )30يوما ابتداء من اليوم املوالي لليوم األول لتبليغ الرسالة املضمونة إلى موطن املرسل إليه. في حالة توصل املالك املدين باإلنذار باألداء دون االستجابة لذلك ،يباشر وكيل االتحاد مسطرة األمر باألداء املنصوص عليها في املادة 25مكرر بعده. يمكن لرئيس املحكمة االبتدائية ،بعد إثبات تصويت الجمع العام التحاد املالك املشتركين على امليزانية التقديرية والتحقق من انصرام األجل ،أن يصدر أمرا بأداء املساهمات املستحقة ويكون هذا األمر مشموال بالنفاذ املعجل رغم الطعن فيه باالستئناف.

Article 25 bis

استثناء من أحكام الفصل 155وما يليه من قانون املسطرة املدنية ،يصدر رئيس املحكمة االبتدائية املختصة األمر باألداء بناء على الوثائق التالية: -محضر الجمع العام املصادق بموجبه على مبلغ تكاليف السنة املعنية؛ -كشف حساب ديون املالك املدين مصادق عليه من طرف وكيل االتحاد؛ -شهادة امللكية التي تثبت حصة املالك املدين في األجزاء املشتركة؛ -شهادة تثبت تبليغ املالك ،باإلنذار املشار إليه في املادة 25أعاله. يكون هذا األمر مشموال بالنفاذ املعجل.

Article 26

تناط بوكيل االتحاد على الخصوص املهام التالية: -تنفيذ مقتضيات نظام امللكية املشتركة املوكول إليه القيام بها؛ -تحصيل مساهمات املالك املشتركين في التكاليف مقابل وصل؛ -منح وصل إبراء للمالك املشترك في حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون تجاه اتحاد املالك؛ -وضع ميزانية منتظمة لالتحاد ومسك املحاسبة املتعلقة به والتي تبين فيها الوضعية املالية لالتحاد ولكل مالك مشترك؛ -إخبار املالك املشتركين كل ستة أشهر على األقل بالوضعية املالية لالتحاد؛ -مسك الربائد والسجالت الخاصة بالعقار واالتحاد وتمكين كافة املالك من االطالع عليها والسيما قبل انعقاد الجمع العام املخصص جدول أعماله لفحص الحسابات؛ -القيام باإلجراءات اإلدارية املنوطة به أو املفوض له بإجرائها؛ -فتح حساب بنكي باسم االتحاد تودع فيه على الفور املبالغ النقدية والقيم املحصل عليها لفائدة االتحاد؛ -تمثيل االتحاد لدى املحاكم.

Article 26 bis

Les fonctions du syndic prennent fin dans les cas suivants : - la démission ; - l’expiration du mandat sauf s’il est renouvelé conformément au règlement de copropriété ; - la révocation ; - la dissolution dans le cas où le syndic est une personne morale ; - le décès.

Article 26 ter

Le syndic qui désire démissionner, doit en informer préalablement tous les propriétaires et les inviter à une assemblée générale tenue dans un délai de trente (30) jours à partir de la date de la notification, selon les modalités et les conditions prévues à l’article 16 quinquies de la présente loi. L’assemblée générale statue sur la gestion du syndic démissionnaire, au cours de la durée de son mandat et désigne un nouveau syndic. Le syndic démissionnaire est tenu, dans le même délai prévu au premier alinéa du présent article, de remettre à son adjoint tous les documents, archives et registres du syndicat et de l’immeuble, ainsi que la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités. Lorsque la passation des consignes susmentionnée, n’est pas effectuée, l’adjoint du syndic peut demander au président du tribunal de première instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte.

Article 27

يتولى نائب وكيل االتحاد نفس املهام املنوطة بالوكيل وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته. يتولى نائب وكيل االتحاد مؤقتا نفس املهام إذا امتنع الوكيل القيام بها أو إذا أشعره الوكيل بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه. في حالة الخالف ،يجب على الوكيل ونائبه الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة. يعتبر وكيل االتحاد أو نائبه مسؤوال عن اإلخالل باملهام املنوطة بهما.

Article 27 bis

Le syndic, son adjoint ou les deux à la fois sont révoqués à la même majorité prévue à l’article 21 ci-dessus.

Article 27 ter

En cas de démission de l’adjoint du syndic, le syndic adresse une convocation aux copropriétaires pour la tenue d’une assemblée générale dans un délai d’un mois (30 jours) à compter de la date de la démission, en vue de désigner un nouvel adjoint.

Article 28

يجب على وكيل االتحاد أو نائبه تقديم تقرير إلى الجمع العام عن حصيلة عملهما. يتعين على وكيل االتحاد أو نائبه فور انتهاء مهمتهما وعلى أبعد تقدير خالل أجل خمسة عشر ()15 يوما يبتدئ من تاريخ تعيين الوكيل الجديد أن يسلم لهذا األخير جميع الوثائق والربائد والسجالت الخاصة باالتحاد والعقار وبيان الوضعية املالية وكل أموال االتحاد بما فيها املبالغ النقدية. يمكن للوكيل الجديد بعد انصرام األجل املذكور أعاله إذا لم يقع التسليم املذكور أن يطلب من رئيس املحكمة االبتدائية بصفته قاضيا للمستعجالت أن يأمر الوكيل السابق بذلك تحت طائلة غرامة تهديدية.

Article 29

ينشأ بقوة القانون ،في حالة وجود مجمع عقاري يسيره أكثر من اتحاد مالك ،مجلس االتحاد، يعهد إليه بتسيير األجزاء املشتركة للمجمع وفق مقتضيات نظام امللكية املشتركة ملجموع االتحادات والقرارات الصادرة عن الجموع العامة لهذه االتحادات. يضم مجلس االتحاد تلقائيا وكيل االتحاد ونائبه عن كل اتحادات املجمع العقاري. يعين مجلس االتحاد باألغلبية املطلقة في أول جلسة يعقدها ،وكيال له ونائبا له من بين أعضائه ملدة سنتين قابلة للتجديد. يعقد مجلس االتحاد اجتماعاته بطلب من عضوين من أعضائه أو أكثر ،مرة واحدة كل ستة أشهر على األقل ،وكلما دعت الضرورة إلى ذلك. تتم االستدعاءات إلى الجمع العام ملجلس االتحاد وينعقد ،حسب نفس الكيفيات املحددة بالنسبة التحاد املالك املشتركين. يعزل وكيل مجلس االتحاد باألغلبية املطلقة لوكالء االتحادات ونوابهم الحاضرين أو من يمثلهم بالجمع العام.

Article 29 bis

Les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité absolue des syndics de l’ensemble immobilier et de leurs adjoints présents ou représentés à l’assemblée générale.

Article 29 ter

La fonction des membres du conseil syndical ne donne pas droit rémunération et ils sont responsables à titre personnel en cas de manquement à leurs obligations.

Article 29 quater

Les dépenses de gestion et d’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier sont à la charge des syndicats des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Article 30

يجب على وكيل االتحاد ووكيل مجلس االتحاد املنصوص عليه في املادة 29أعاله ،كل فيما يخصه أن يقوم بتبليغ جميع القرارات املتخذة من طرف الجمع العام مشفوعة بمحاضر االجتماعات إلى كافة املالك داخل أجل ال يتعدى ثمانية أيام من تاريخ اتخاذها. يتم التبليغ بكل وسيلة من وسائل التبليغ القانونية. يمكن للمتضرر من القرارات سالفة الذكر ،أن يطعن فيها أمام رئيس املحكمة االبتدائية التي يتواجد العقار في دائرة نفوذها وذلك بسبب مخالفتها للقوانين واألنظمة املعمول بها ويبت في الطعن بإجراءات استعجالية. يمكن لوكيل اتحاد املالك أو وكيل مجلس االتحاد ،حسب الحالة ،استصدار أمر من رئيس املحكمة االبتدائية لتنفيذ قرارات الجمع العام وذلك بتذييل هذه القرارات بالصيغة التنفيذية.