La copropiedad en Marruecos: el síndico, la asamblea general y las cargas (Ley 18-00)
Si es propietario de un apartamento, un local comercial o una villa en un edificio sometido a régimen de división en Marruecos, le resulta de aplicación la Ley 18-00 sobre el estatuto de la copropiedad. Esta ley se aplica a los edificios divididos en lotes, siendo cada lote una parte privativa y una cuota de los elementos comunes (art. primero). Es aplicable tanto a los inmuebles immatriculados como a los no immatriculados (art. primero). La presente guía explica lo esencial: quién decide, quién administra y cómo se calculan sus cargas.
Partes privativas y elementos comunes
Las partes privativas son aquellas que ocupa y usa usted solo, en plena propiedad exclusiva (art. 2). Los elementos comunes, en cambio, están al servicio de todos los copropietarios: cimientos, muros de carga, fachada, escaleras, ascensores, portales y cuartos de residuos, por ejemplo (art. 4).
Su cuota en los elementos comunes se fija en principio en función de la superficie de su lote en relación con la totalidad de los lotes del edificio, salvo disposición contraria de los títulos de propiedad o decisión diferente de la asamblea general (art. 6). Es importante destacar que no puede vender, hipotecar ni arrendar su parte privativa con independencia de su cuota indivisa (art. 7).
El reglamento de copropiedad: su documento de referencia
Todo edificio en régimen de copropiedad se rige por un reglamento de copropiedad (art. 8). Este documento establece, en particular, el uso de los elementos comunes, las normas para la designación del síndico y el reparto de las cargas entre los copropietarios (art. 9). A falta de reglamento, se aplica uno de carácter reglamentario (art. 8).
Si adquiere un lote, el vendedor debe entregarle una copia del reglamento, los planos arquitectónicos «ne varietur» y los planos topográficos; la escritura de compraventa debe hacer constar que los ha leído (art. 11). Bajo pena de nulidad, todo acto de transmisión de la propiedad debe otorgarse en escritura pública auténtica o en documento de fecha cierta elaborado por un profesional habilitado (art. 12).
El sindicato de copropietarios
Desde la inscripción de la primera transmisión, todos los copropietarios quedan agrupados de pleno derecho en un sindicato dotado de personalidad jurídica (art. 13). Usted forma parte de él automáticamente y está obligado a participar en las votaciones (art. 14). La misión del sindicato es conservar, mantener y gestionar los elementos comunes (art. 13). Está gobernado por una asamblea general y administrado por un síndico y un síndico suplente (art. 13).
La asamblea general: donde se toman las decisiones
La asamblea general ordinaria se reúne al menos una vez al año, dentro de los treinta días siguientes al cierre del ejercicio (art. 16 ter). Debe ser convocada mediante carta certificada con acuse de recibo, por medio de agente judicial o por cualquier otro medio legalmente admitido, con al menos quince días de antelación (art. 16 quinquies). Si el síndico no convoca la asamblea, un tercio de los copropietarios puede solicitarlo (art. 16 quater).
Usted dispone de un número de votos proporcional a su cuota (art. 16 decies). Puede otorgar mandato escrito a un tercero, quien no podrá, no obstante, representar a más de tres copropietarios (art. 16 decies). Nota: si no ha abonado sus cargas, podrá serle denegado el acceso a la reunión (art. 16 quinquies).
La reunión es válida si al menos la mitad de los copropietarios está presente o representada; en caso contrario, se celebra una segunda reunión dentro de los treinta días siguientes, que delibera con independencia del número de asistentes (art. 18).
Las mayorías que debe conocer
No todas las decisiones se adoptan con la misma mayoría:
- Mayoría relativa de los presentes o representados: mantenimiento ordinario del edificio, nombramiento del portero, instalación de antenas colectivas (art. 20).
- Mayoría de tres cuartos: modificación del reglamento, nombramiento o revocación del síndico, aprobación del presupuesto y fijación de las cargas, obras de mantenimiento de gran envergadura, seguro colectivo (art. 21).
- Unanimidad: elevación de pisos, construcción de un nuevo edificio, conversión de elementos comunes en partes privativas, demolición total (art. 22).
La asamblea nunca puede obligarle a cambiar el destino o el uso de su parte privativa (art. 23).
El síndico y el síndico suplente
El síndico es designado por la asamblea general por mayoría de tres cuartos de los votos, por un mandato renovable de dos años (art. 19). Puede ser un copropietario, un tercero o un profesional de la administración de fincas (art. 19).
Sus principales funciones son: hacer cumplir el reglamento de copropiedad, recaudar las cargas con entrega de recibo, llevar la contabilidad, abrir una cuenta bancaria a nombre del sindicato y representar al sindicato en juicio (art. 26). El síndico debe informarle de la situación de tesorería al menos cada seis meses (art. 26). En caso de fallecimiento, destitución o dimisión del síndico, el suplente ejerce las mismas atribuciones (art. 27).
Las cargas: lo que usted debe abonar
Está obligado a contribuir a las cargas de conservación, mantenimiento y gestión de los elementos comunes, así como a los servicios colectivos en función de su utilidad para su lote (art. 36). Cada año, la asamblea aprueba un presupuesto provisional y una provisión para grandes obras; usted abona cuotas vencidas, en principio, el primer día de cada trimestre (art. 24).
Puede constituirse un fondo de reserva para gastos imprevistos o urgentes, financiado mediante aportaciones extraordinarias (art. 37 bis). En caso de urgencia, el síndico puede disponer de dicho fondo siempre que le informe por escrito (art. 37 bis).
Si no paga
El síndico recupera las cargas sin autorización previa de la asamblea y puede ejercer acciones judiciales (art. 25). Tras un requerimiento que no haya obtenido respuesta en más de treinta días, los plazos aún no vencidos se hacen inmediatamente exigibles (art. 25) y el síndico puede iniciar un procedimiento de mandamiento de pago (art. 25 bis). Los créditos del sindicato gozan incluso de una hipoteca forzosa sobre su lote (art. 40). Por el contrario, dichos créditos prescriben a los cinco años contados desde su aprobación por la asamblea (art. 43).
La impugnación de una decisión
Si considera que está pagando más de lo que le corresponde, puede acudir al tribunal competente para solicitar una revisión (art. 38). Con carácter más general, el tribunal de primera instancia del lugar de ubicación del edificio es competente para conocer de cualquier litigio relacionado con la ley (art. 59 undecies). Los recursos contra una decisión de la asamblea general deben interponerse en el plazo de dos meses desde su notificación, so pena de preclusión (art. 59 duodecies).