El Contrato de Arrendamiento en Marruecos
Si alquila una vivienda, un local comercial o una propiedad rural en Marruecos, el Código de Obligaciones y Contratos (DOC) establece las reglas del juego: precio, duración, reparaciones, extinción del arrendamiento y garantías del arrendador. Esta guía explica lo que el DOC dispone realmente, sin tecnicismos. Artículo por artículo.
Lo esencial en síntesis
El arrendamiento (alquiler de cosas) se basa en un precio determinado y en la obligación del arrendatario de pagarlo y conservar el bien arrendado. Cuando supera un año, el arrendamiento de bienes inmuebles debe constar por escrito; de lo contrario, se considera celebrado por tiempo indefinido [Art. 629]. Al vencimiento, el contrato a plazo fijo se extingue de pleno derecho, sin necesidad de preaviso [Art. 687], pero si el arrendatario permanece en el inmueble, el contrato se renueva [Art. 689]. El arrendador dispone de un derecho de retención sobre el mobiliario para garantizar el pago de la renta [Art. 684].
El precio: el requisito que da existencia al arrendamiento
Sin precio, no hay arrendamiento. El DOC es claro: el precio debe estar determinado [Art. 633]. Y no se trata únicamente de dinero.
El precio puede fijarse en efectivo, pero también en frutos, en productos alimenticios o en otras cosas muebles, siempre que se especifiquen la cantidad y la calidad [Art. 633]. Incluso puede consistir en una parte alícuota de los frutos del bien arrendado, lo que resulta útil, por ejemplo, en tierras agrícolas donde la renta se liquida en función de la cosecha.
En los arrendamientos de fincas rústicas, el DOC permite una combinación: una suma en efectivo o una prestación en frutos, más la obligación del arrendatario de ejecutar determinadas obras especificadas, consideradas éstas parte integrante del precio [Art. 633]. Ciertamente, es aquí donde muchos contratos se vuelven imprecisos. Si la renta combina dinero, productos y obras, conviene dejar cada componente por escrito con total claridad. Una renta ambigua es una renta litigiosa.
¿Se exige escritura? La regla del año
Muchos creen que el arrendamiento verbal siempre es suficiente. Error, en cuanto se supera el plazo de doce meses.
Los arrendamientos de bienes inmuebles y de derechos reales inmobiliarios celebrados por más de un año deben constar en documento escrito [Art. 629]. A falta de dicho documento, el arrendamiento se considera celebrado por tiempo indefinido, con lo que se pierde el plazo fijo en el que se confiaba. No se trata de una nulidad, sino de una recalificación, y ello lo cambia todo en cuanto a la forma de resolver el contrato.
Esta regla tiene un segundo nivel. Los arrendamientos de bienes inmuebles por más de un año solo son oponibles a terceros si se inscriben en las condiciones establecidas por la ley [Art. 629]. Es decir: entre las partes contratantes, el acuerdo existe; frente a un tercero (un adquirente, un acreedor), la inscripción es lo que otorga eficacia al arrendamiento.
El DOC también precisa cómo se calcula la duración cuando nada se ha acordado. A falta de plazo fijado, el arrendamiento se considera celebrado por año, semestre, mes, semana o día, según que el precio se haya fijado por año, semestre, mes, etc., y el contrato se extingue al vencimiento de cada uno de esos períodos, sin preaviso, salvo costumbre contraria [Art. 688]. La periodicidad de la renta determina, por defecto, la periodicidad del arrendamiento.
La conclusión es sencilla: si la duración le importa, hágalo constar por escrito.
Las obligaciones del arrendatario
El DOC las reduce a dos, y son fundamentales [Art. 663].
Primera, pagar el precio del arrendamiento. Segunda, conservar el bien arrendado y usarlo sin exceso ni abuso, conforme al destino natural del inmueble o al que le haya dado el contrato [Art. 663]. En la práctica: una vivienda arrendada para uso habitacional no puede transformarse en taller o almacén sin acuerdo previo. El destino pactado constituye un límite legal, no una mera formalidad.
En cuanto a las reparaciones menores, el reparto depende del contrato y de la costumbre. En los arrendamientos de bienes inmuebles, el arrendatario solo responde de las reparaciones arrendaticias o de conservación ordinaria si el contrato o la costumbre se las atribuyen [Art. 639]. El DOC enumera estas reparaciones menores: algunos adoquines o baldosas rotas, los cristales de las ventanas (salvo rotura por granizo u otro accidente extraordinario de fuerza mayor no imputable al arrendatario), las puertas, ventanas, tabiques o persianas de establecimientos, las bisagras, cerrojos y cerraduras [Art. 639].
¿Y el resto? Corresponde al arrendador. El blanqueo de habitaciones, la restauración de pinturas, la sustitución del papel pintado, las obras en terrazas —incluso el simple revoco o encalado— son responsabilidad del arrendador [Art. 639]. Francamente, este es el artículo que conviene releer antes de cualquier disputa sobre el estado del inmueble.
Una precisión para los arrendamientos rurales o de bienes amueblados: si el arrendamiento incluye enseres, cabezas de ganado o provisiones (heno, paja, abono), cada parte debe entregar a la otra un inventario exacto y firmado, y someterse a una valoración conjunta [Art. 703]. El inventario no es un mero trámite: es la prueba en el momento de la devolución.
Las garantías del arrendador
El arrendador no queda desprotegido cuando la renta no se abona. El DOC le reconoce un poderoso derecho de retención.
Este derecho recae sobre la renta vencida y la del año en curso, y se ejerce sobre el mobiliario y los bienes muebles presentes en el inmueble arrendado, pertenezcan al arrendatario, al subarrendatario o incluso a terceros [Art. 684]. El arrendador puede oponerse a su retirada recurriendo a la autoridad competente, y reclamarlos si fueron sacados sin su conocimiento o a pesar de su oposición [Art. 684].
Pero este derecho tiene límites estrictos. La retención o la reclamación solo se ejercen hasta el valor necesario para garantizar el crédito; no existe derecho de seguimiento si los bienes que permanecen en el inmueble son suficientes [Art. 684]. La reclamación debe ejercitarse dentro de los quince días siguientes al momento en que el arrendador tuvo conocimiento de la retirada [Art. 684]. Y el derecho no se aplica a las cosas inembargables, a las cosas robadas o perdidas, ni a los bienes de terceros cuando el arrendador sabía, en el momento de su introducción, que pertenecían a otro [Art. 684].
El DOC añade una regla general: el artículo 574 es aplicable al arrendamiento [Art. 658]. Si usted es arrendatario, no queda desprotegido: sus bienes de uso cotidiano conservan las salvaguardas previstas por la ley.
La extinción del arrendamiento: preaviso, renovación y ocupación
Este es el terreno donde los malentendidos resultan más costosos. Tres mecanismos a tener en cuenta.
Primero: el arrendamiento a plazo fijo se extingue de pleno derecho al vencimiento del término pactado, sin necesidad de preaviso alguno, salvo acuerdo en contrario o normas especiales para los arrendamientos rústicos [Art. 687]. No es necesario notificar la extinción de un arrendamiento cuyo plazo está fijado: opera por sí solo.
Segundo: la renovación. Si, al vencimiento, el arrendatario permanece en la posesión del bien, el arrendamiento se renueva en las mismas condiciones: por el mismo período si tenía un plazo determinado; y si era por tiempo indefinido, cualquiera de las partes puede resolverlo, conservando el arrendatario el plazo fijado por la costumbre local para desalojar el inmueble [Art. 689]. Permanecer equivale, por tanto, a reiniciar el contrato; conviene tenerlo en cuenta antes de conservar las llaves.
Tercero, y frecuentemente malinterpretado: el arrendador no puede dar por terminado el arrendamiento por el solo hecho de declarar que desea ocupar personalmente la vivienda arrendada [Art. 693]. El deseo de habitar la propia propiedad no basta, por sí solo, para extinguir el arrendamiento.
Una última nota sobre los contratos por tiempo indefinido. El DOC prevé, en el ámbito del arrendamiento de servicios, que cuando el plazo no está determinado cada una de las partes puede desistir del contrato mediante preaviso en los plazos establecidos por la costumbre local o por acuerdo entre las partes [Art. 754]. La lógica del preaviso basado en la costumbre local atraviesa todo el DOC.
Antes de firmar o de abandonar el inmueble, hágase una pregunta sencilla: ¿dispongo de prueba escrita de la duración, el precio y el estado del bien arrendado?
Referencias
- [Art. 629] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 633] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 639] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 658] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 663] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 684] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 687] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 688] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 689] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 693] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 703] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
- [Art. 754] — Código de Obligaciones y Contratos (DOC)
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