إذا كنت مالكاً أو مستأجراً في المغرب وتحضر عقد إيجار، يجب عليك التعامل مع القانون 67-12، الذي ينظم عقود الإيجار السكنية والمهنية منذ 2014. إليك الأساسيات بوضوح.
الإجابة السريعة
عقد الإيجار في المغرب لاستخدام سكني أو مهني يخضع للقانون 67-12. يجب أن يكون مكتوباً، مؤرخاً، موقعاً من الطرفين، ويتضمن تقرير حالة متناقضة. المدة حرة، لكن في غياب مدة محددة تعتبر غير محددة المدى. الكفالة لا تتجاوز شهري أجرة. ينبغي تقديم الإخطار بموجب عقد من محضر قضائي مع إشعار مسبق قدره شهرين (السكن) أو ثلاثة أشهر (المهني). التسجيل لدى المديرية العامة للضرائب إجباري خلال 30 يوماً.
ما يقتضيه القانون في العقد
القانون 67-12 (الصادر بموجب ظهير رقم 1-13-111 بتاريخ 19 نوفمبر 2013) يفرض الشكل الكتابي [1]. انتهى زمن عقد الإيجار الشفوي "بين الجيران" — في غياب وثيقة مكتوبة، ستفقد معظم حمايتك الإجرائية.
يجب أن يتضمن العقد على الحد الأدنى:
- البيانات الكاملة للمالك والمستأجر (بطاقة التعريف الوطنية أو جواز السفر)
- التحديد الدقيق للعقار وتخصيصه (سكنى أو مهني)
- مبلغ الأجرة وطرائق الدفع
- المدة، إن كانت محددة
- مبلغ وديعة الضمان
- تقرير حالة مرفق، موقع من الطرفين
تقرير الحالة هو العنصر الذي يتجاهله معظم الناس. لكنه هو الذي سيقرر في النهاية من يدفع ماذا. خذ صوراً مؤرخة، ادرج كل غرفة وكل معدة.
ينبغي تحرير العقد بنسختين أصليتين، نسخة لكل طرف. بصراحة، جهز نسخة ثالثة للتسجيل الضريبي.
وديعة الضمان والأجرة والتسجيل
وديعة الضمان ("الكفالة") محدودة بـ شهري أجرة بدون رسوم لعقود الإيجار السكنية (القانون 67-12، المادة 5). أي شرط يطلب أكثر من ذلك يكون باطلاً. يجب على المالك ردها في أجل معقول بعد تقرير حالة الخروج، بعد خصم التدهورات التي يتحملها المستأجر.
تحدد الأجرة بحرية بين الطرفين عند إبرام العقد. التنقيح يخضع للقانون 07-03: لا يمكن أن يتم إلا بعد ثلاث سنوات وفي الحدود المحددة بمرسوم (عادة 8٪ للسكن، 10٪ للتجاري، حسب المنطقة) [2].
يجب تذكره — التسجيل
يجب تسجيل العقد لدى المديرية العامة للضرائب خلال 30 يوماً التالية لتوقيعه. حق التسجيل: 200 درهم مغربي لعقد إيجار سكني غير محدد المدة، أو بشكل متناسب لعقود محددة المدة. الإهمال يترتب عليه غرامة ويحرم المالك من إمكانية الاحتجاج بالعقد أمام القضاء دون تصحيح سابق.
يجب على المالك أيضاً تصريح الدخل من الإيجار بضريبة الدخل (IR)، مع خصم مبلغ 40٪ ثم تطبيق الشريحة التصاعدية.
الإنهاء والإخطار: الإجراء الصارم
هنا تصبح الأمور جادة. لا يمكنك كمالك إنهاء العقد بمجرد رسالة نصية أو طلب بريد مسجل.
القانون 67-12 (المواد 44 وما يليها) يفرض إخطاراً بموجب عقد قضائي — أي بواسطة محضر قضائي. مدة الإشعار المسبق هي:
- شهرين لعقد إيجار سكني
- ثلاثة أشهر لعقد إيجار مهني
والسبب مهم. لا يمكن للمالك تقديم إخطار إلا لأحد الأسباب المحددة على سبيل الحصر في القانون: الاسترجاع للسكن الشخصي أو العائلي، الهدم والإعادة، عدم الدفع، أو إخلال جسيم من المستأجر. إخطار بدون سبب صحيح سيرفضه محكمة الدرجة الأولى (قسم الإيجار)، حتى مع احترام الإشعار المسبق.
المستأجر، من جهته، يمكنه المغادرة بحرية أكبر: إشعار مسبق قدره شهرين أيضاً، لكن دون الاضطرار إلى تبرير السبب.
في حالة النزاع، يكون قاضي الأمور المستعجلة أو محكمة الدرجة الأولى بمقر العقار هي المختصة. إجراءات الإخلاء طويلة — احسب بسهولة 12 إلى 24 شهراً عندما يدافع المستأجر عن نفسه.
تحذير
عقد غير مسجل يبقى صحيحاً بين الطرفين، لكن المالك لن يتمكن من بدء إجراء إخلاء دون أولاً تصحيح التسجيل ودفع الغرامات. الكثير من المالكين يتعلمون هذا متأخراً جداً.
حالات خاصة: مفروش، موسمي، تجاري
عقد الإيجار المفروش لاستخدام سكني يخضع أيضاً للقانون 67-12، طالما يكون السكن المسكن الرئيسي للمستأجر. تطبق نفس قواعد الإشعار المسبق والكفالة.
عقد الإيجار الموسمي (الإيجارات السياحية، Airbnb) يخرج عن القانون 67-12 ويخضع لقانون العقود العام (ظهير الالتزامات والعقود، DOC). المدة قصيرة، النظام الضريبي مختلف، وقد يكون التصريح لدى البلدية مطلوباً في المدن التي اعتمدت لوائح محلية.
عقد الإيجار التجاري يتبع نظاماً متميزاً: القانون 49-16 بشأن عقد الإيجار التجاري، الساري المفعول منذ فبراير 2017، يحل محل الظهير القديم من 1955. يحمي حق التجديد والتعويض عن الإخلاء للتاجر المستأجر بعد سنتين من الاحتلال. إذا كنت تستأجر محلاً لممارسة تجارة، فليس القانون 67-12 هو الذي ينطبق.
للمزيد حول القواعس المتعلقة بنزاعات الإيجار، انظر فئة الإيجار.
المصادر
[1] القانون رقم 67-12 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المالكين والمستأجرين للمحلات السكنية أو المعدة للاستغلال المهني، الصادر بموجب ظهير رقم 1-13-111 بتاريخ 15 محرم 1435 (19 نوفمبر 2013)، الجريدة الرسمية رقم 6208.
[2] القانون رقم 07-03 المتمم لظهير 25 ديسمبر 1980 بشأن تنقيح أثمان إيجارات المحلات المعدة للسكن أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
[3] القانون العام للضرائب، المواد 127 و 128 (حقوق التسجيل على عقود الإيجار) — نشر المديرية العامة للضرائب.
[4] القانون رقم 49-16 المتعلق بعقود الإيجار المتعلقة بالعقارات أو المحلات المؤجرة لاستعمال تجاري أو صناعي أو حرفي، الجريدة الرسمية رقم 6490.
هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. للحصول على نصيحة لحالتك، استشر محامياً مسجلاً في هيئة المحامين بالمغرب.