عقد الإيجار في المغرب: ما تنص عليه القانون

عقد الإيجار في المغرب: ما تنص عليه القانون

سواء كنت مالكاً أو مستأجراً في المغرب، فإن عقد الإيجار هو الوثيقة التي تُنظّم علاقتكما بالكامل. فعقدٌ صيغ بشكل سيئ قد يُكلّفك أشهراً من الإجراءات أمام المحكمة. إليك ما يفرضه القانون فعلاً.

الجواب السريع

في المغرب، يخضع عقد الإيجار للسكن لأحكام القانون 67-12، الصادر بموجب الظهير رقم 1-13-111 بتاريخ 19 نوفمبر 2013. ويجب أن يكون مكتوباً، ومؤرخاً، وموقعاً من الطرفين، وأن يتضمن هوية المؤجر والمستأجر، ووصف العقار، ومبلغ الإيجار، ومدة العقد، والضمان الاحتياطي، وتاريخ بدء الانتفاع. أما عقود الإيجار التجاري فتخضع للقانون 49-16. وفي غياب وثيقة مكتوبة، تفقد معظم سُبل الطعن السريعة.

ما يفرضه القانون في عقد الإيجار بالمغرب

يشترط القانون 67-12 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للسكن أو الاستعمال المهني، الشكلَ الكتابي. وقد جاء الفصل 3 صريحاً: يجب تحرير العقد في نسختين، بتاريخ ثابت، وموقعاً من الطرفين. ويمكن التصديق على التوقيع لدى الجماعة المحلية — وهو أمر موصى به بشدة، إذ إن العقد العرفي غير المصادَق عليه يُثير إشكاليات في حال النزاع.

البيانات الإلزامية:

• الهوية الكاملة للمؤجر والمستأجر (بطاقة التعريف الوطنية، العنوان)
• وصف دقيق للعقار المؤجَّر (العنوان، المساحة، عدد الغرف، التجهيزات)
• مبلغ الإيجار وشروط الأداء
• مدة العقد وتاريخ نفاذه
• مبلغ الضمان الاحتياطي (محدد بسقف شهرَي إيجار بموجب الفصل 6 من القانون 67-12)
• محضر الحالة التفصيلية للعقار ملحقاً بالعقد

في غياب محضر الحالة الموقَّع، يُفترض تسليم العقار في حالة جيدة. وهذا يعود عليك بالضرر عند المغادرة.

تنبيه: عقد الإيجار الشفهي في المغرب ليس باطلاً، لكنه يكاد يكون مستحيل التنفيذ أمام القضاء. الكتابة ليست إجراءً شكلياً، بل هي دليلك الإثباتي.

نموذج عقد الإيجار بالمغرب بصيغة Word: ما يجب أن يتضمنه فعلاً

تنتشر على الإنترنت نماذج عقود إيجار شقق بالمغرب قابلة للتنزيل، وأغلبها ناقص أو خطير صراحةً. النموذج الجيد بصيغة Word يجب أن يستوعب جميع البيانات المنصوص عليها في الفصل 3 من القانون 67-12، ويتضمن محضراً تفصيلياً لحالة العقار في ملحق، مع مساحة للبنود الخاصة بوضعكما (الحيوانات الأليفة، التأجير من الباطن، الأعباء، الأشغال).

نقاط يجب التحقق منها قبل توقيع أي عقد إيجار بالمغرب تم تنزيله:

• ألّا يتجاوز الضمان الاحتياطي شهرَي إيجار
• أن تُحيل بنود المراجعة إلى القانون 07-03 (تفادياً لأي زيادة سنوية مقنّعة)
• أن تُحدَّد توزيع الأعباء الكرائية بدقة
• أن تظهر بيانات الاتصال للإشعارات بوضوح
• أن تكون المحكمة المختصة هي محكمة موقع العقار

النموذج بصيغة Word نقطة انطلاق، لا عقداً جاهزاً للتوقيع بعيون مغمضة.

المدة والإيجار والمراجعة

لا يحدد القانون 67-12 مدةً دنيا لعقد إيجار السكن، إذ يتمتع الطرفان بحرية الاتفاق. والسائد عملياً أن تُبرم عقود الإيجار في المغرب لمدة سنة قابلة للتجديد ضمنياً.

أما مراجعة الإيجار، فيُحيل الفصل 61 إلى القانون 07-03 الذي يُجيز الزيادة كل 3 سنوات، في حدود 8% للمحلات السكنية و10% للاستعمال المهني أو التجاري. ويجب على المؤجر إشعار المستأجر بالمراجعة عبر مسطرة خارج قضائية (عدل تنفيذ) قبل تاريخ نفاذها بشهرين على الأقل.

يُؤدَّى الإيجار شهرياً عند انقضاء المدة ما لم يُتفق على خلاف ذلك. وإيصال الأداء إلزامي إذا طالب به المستأجر — الفصل 7 من القانون 67-12. والامتناع عن تسليم الإيصال يُعدّ مخالفة قانونية.

nصيحة عملية: ادفع بالتحويل البنكي. الأثر الكتابي يُغني عن آلاف الشهادات أمام المحكمة.

الفسخ والإخلاء: الإجراء الحقيقي

هنا يقع معظم الملاك في أخطاء فادحة. لا يمكنك إخراج مستأجر لمجرد رغبتك في ذلك.

لفسخ عقد إيجار السكن في المغرب، يجب على المؤجر توجيه إشعار الإخلاء عبر مسطرة خارج قضائية (عدل تنفيذ) مع مراعاة أجل شهرين قبل تاريخ انتهاء العقد (الفصل 47 من القانون 67-12). والأسباب المقبولة محصورة في: استرداد المسكن للاستعمال الشخصي أو لصالح قريب، الهدم وإعادة البناء، عدم الأداء، أو الإخلال الجسيم بالتزامات العقد.

في حالة التوقف عن الأداء، تسير المسطرة على النحو التالي:

1. إنذار عبر عدل تنفيذ بالأداء داخل أجل 15 يوماً (الفصل 26)
2. إن لم يُسوِّ المستأجر وضعه، يُرفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية (قسم الاستعجال في ما يخص الإيجارات)
3. صدور حكم بالإخلاء
4. التنفيذ بواسطة عدل تنفيذ، وعند الاقتضاء بمساعدة القوة العامة

توقع مدة تتراوح بين 6 و18 شهراً حسب الجهة القضائية ومدى تعاون المستأجر. نعم، الأمر يستغرق وقتاً طويلاً. ولا، لا يحق لك تغيير القفل بنفسك — ذلك يُعدّ جريمة (اعتداء على الحيازة).

تكاليف استرشادية: عدل التنفيذ للإنذار من 300 إلى 600 درهم، إيداع الطلب 150 درهماً، أتعاب المحامي من 3.000 إلى 8.000 درهم حسب الملف.

الإيجار التجاري في المغرب: نظام خاص

تخضع عقود الإيجار للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي للقانون 49-16 الصادر بتاريخ 18 يوليو 2016. ويختلف نظام الإيجار التجاري في المغرب اختلافاً جوهرياً عن إيجار السكن: إذ يثبت للمستأجر الحق في التجديد بعد سنتين من الاستغلال الفعلي، وتُستحق تعويضاً عن الإخلاء إن رفض المؤجر التجديد دون سبب جسيم، فضلاً عن مسطرة التحقق من الإنذار أمام المحكمة التجارية.

يجب أن يكون عقد الإيجار التجاري في المغرب مكتوباً (الفصل 3 من القانون 49-16) ويشتمل على جرد دقيق للمحل، والنشاط المرخَّص به، ومبلغ الإيجار ودوريته، والمدة. يمكن الاستعانة بنموذج Word لعقد الإيجار التجاري بالمغرب كأساس، غير أن ثلاثة بنود تستوجب عناية خاصة:

• تخصيص المحل: حدّد النشاط بصورة موسّعة (مثلاً: «المطاعم والأنشطة المرتبطة بها») لا ضيّقة، وإلا استلزمت كل تطور تجاري إبرام ملحق.
• توزيع الأشغال: يتحمل المؤجر أصلاً الإصلاحات الكبرى (الفصل 639 من ظهير الالتزامات والعقود)، لكن الممارسة التجارية كثيراً ما تعكس هذه القاعدة.
• البند الفاسخ: يجب أن يكون صريحاً ليُعمل به عند عدم الأداء، مع ضرورة توجيه أمر بالأداء عبر عدل تنفيذ قبل تفعيله.

إن كنت تستأجر محلاً لممارسة نشاط مقيّد في السجل التجاري، فالقانون المطبَّق هو 49-16 لا 67-12. التكييف الصحيح للعقد منذ البداية يجنّبك مفاجآت مكلفة — لا سيما فيما يخص تعويض الإخلاء الذي قد يبلغ أحياناً عدة سنوات من رقم الأعمال.

أما عقود الإيجار المهني (الأطباء، المحامون، المستشارون)، فتقترب من نظام السكن الخاضع للقانون 67-12، لكن راجع البنود جيداً — إذ قد تسري على بعض المهن أحكام خاصة تفرضها هيئاتها.

هل تحتاج إلى مراجعة وضعك الخاص؟ تواصل مع محامٍ مسجَّل في هيئة المحامين بالمغرب ←

---

المصادر

[1] القانون رقم 67-12 المنظِّم للعلاقات التعاقدية بين المكترين والمكرين للمحلات المخصصة للسكن أو الاستعمال المهني، الظهير رقم 1-13-111 بتاريخ 19 نوفمبر 2013، الجريدة الرسمية رقم 6208.

[2] القانون رقم 49-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الظهير رقم 1-16-99 بتاريخ 18 يوليو 2016.

[3] القانون رقم 07-03 المتمِّم للقانون رقم 6-79 المنظِّم للعلاقات التعاقدية بين المكترين والمكرين للمحلات المخصصة للسكن أو الاستعمال المهني (مراجعة الأكرية).

[4] ظهير الالتزامات والعقود (DOC)، الفصول 627 وما يليها المتعلقة بكراء الأشياء.