الزيادة في الكراء التجاري بالمغرب: ما يحق للمالك وما يحميك

إذا كنت مكتريا لمحل تجاري أو مالكا يفكر في رفع الوجيبة الكرائية، فأنت أمام قواعد صارمة لا تترك مجالا للارتجال. الزيادة في الكراء التجاري بالمغرب محكومة بنص خاص، بسقف محدد، وبمسطرة إلزامية. تجاوز أي خطوة يسقط الطلب.

الجواب المختصر

الزيادة في الكراء التجاري بالمغرب تخضع للقانون رقم 07.03 المتعلق بتحديد الزيادات في الوجيبات الكرائية للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي. السقف القانوني هو 8% للمحلات التجارية والمهنية والصناعية والحرفية، ولا يمكن المطالبة بها إلا بعد مرور ثلاث سنوات على آخر زيادة أو على تاريخ إبرام العقد. المسطرة تمر عبر إشعار كتابي، ثم محاولة صلح أمام المحكمة الابتدائية إذا رفض المكتري.

السقف القانوني ومتى يحق للمالك المطالبة بالزيادة

القانون 07.03 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.07.134 بتاريخ 30 نونبر 2007 حدد نسبة الزيادة بوضوح. بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال التجاري أو المهني أو الصناعي أو الحرفي، النسبة القصوى هي 8% من الوجيبة الكرائية الحالية (المادة 4). بالنسبة للسكنى، النسبة 8% كذلك إذا كان الكراء أقل أو يساوي 400 درهم شهريا، و10% إذا تجاوز ذلك.

شرطان لا يمكن تجاوزهما:

• مرور ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ إبرام عقد الكراء، أو من تاريخ آخر زيادة قانونية أو اتفاقية (المادة 3).
• أن تطبق الزيادة على الوجيبة الحالية فقط، لا تراكميا على سنوات سابقة.

مثال عملي: إذا كان الكراء الشهري 5000 درهم، فالحد الأقصى للزيادة هو 400 درهم، ليصبح الكراء الجديد 5400 درهم. أي رقم فوق ذلك باطل قانونا.

نقطة يغفل عنها كثير من الملاك: إذا تضمن العقد شرطا يحدد نسبة زيادة أعلى من السقف القانوني، فذلك الشرط باطل في الجزء الذي يتجاوز السقف. القانون من النظام العام في هذا الباب.

المسطرة الواجب احترامها لتطبيق الزيادة

لا يكفي أن ترفع يدك وتقول "زدت الكراء". المسطرة محددة في المادة 5 وما بعدها من القانون 07.03.

الخطوة الأولى: الإشعار. يوجه المالك للمكتري إشعارا كتابيا عن طريق مفوض قضائي أو برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل، يبين فيه مبلغ الزيادة المطلوبة وتاريخ سريانها. يجب أن ينص الإشعار على أن للمكتري أجل شهرين للرد.

الخطوة الثانية: جواب المكتري. للمكتري ثلاثة خيارات: القبول الصريح، السكوت (ويعتبر رفضا بعد انقضاء الأجل)، أو الرفض الصريح.

الخطوة الثالثة: محاولة الصلح. في حالة الرفض، يرفع المالك طلبا أمام رئيس المحكمة الابتدائية لإجراء محاولة صلح. هذه المرحلة إلزامية، لا يمكن تجاوزها نحو دعوى موضوعية مباشرة.

الخطوة الرابعة: الدعوى. إذا فشل الصلح، يرفع المالك دعوى في الموضوع أمام نفس المحكمة لتحديد قيمة الزيادة. المحكمة ملزمة بالسقف القانوني، لكن لها سلطة في تقدير ما إذا كانت الشروط مستوفاة.

انتبه: إشعار بدون الصيغة القانونية الكاملة، أو موجه قبل انقضاء الثلاث سنوات، أو يطلب نسبة أعلى من 8%، يعرض الطلب للرد شكلا. ابدأ المسطرة من جديد يعني ضياع أشهر.

حقوق المكتري التجاري في مواجهة الزيادة

المكتري ليس في موقع ضعف تام. حقوقه مضمونة بشكل مزدوج: القانون 07.03 من جهة، والقانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي من جهة أخرى.

أولا، يحق للمكتري الطعن في الزيادة إذا:

• لم تحترم الآجال (أقل من 3 سنوات).
• تجاوزت النسبة القانونية.
• شابها عيب شكلي في الإشعار.

ثانيا، لا تمس الزيادة بالحق في الكراء (الأصل التجاري) ولا بحق المكتري في التجديد المنصوص عليه في القانون 49.16. الزيادة في الوجيبة شيء، وإنهاء العلاقة الكرائية شيء آخر تماما.

ثالثا، إذا كان المكتري يعاني من ظرف اقتصادي صعب، يمكنه خلال محاولة الصلح التفاوض على نسبة أقل أو على تطبيق الزيادة على مراحل. المحكمة تستمع، لكنها لا تنزل تحت ما يطلبه المالك إلا باتفاق الطرفين.

للمزيد حول حقوق الكراء التجاري عموما، راجع دليل الكراء التجاري.

أخطاء شائعة تبطل مسطرة الزيادة

هذه حالات يتكرر فيها السقوط:

• احتساب الثلاث سنوات بشكل خاطئ: المرجع هو تاريخ آخر زيادة فعلية، لا تاريخ آخر مراجعة اتفاقية بدون زيادة.
• توجيه الإشعار لشخص غير المكتري الأصلي دون تفويت قانوني مسجل.
• المطالبة بزيادة بأثر رجعي عن فترة سابقة للإشعار. القانون يمنع ذلك صراحة.
• الخلط بين الزيادة القانونية والمراجعة الاتفاقية: إذا كان العقد ينص على مراجعة سنوية بمؤشر معين، فذلك شأن تعاقدي يخضع لتفسير مختلف، لكن لا يمكن أن يتجاوز السقف القانوني في النهاية.
• عدم احترام مرحلة الصلح: المحاكم ترد الدعاوى التي ترفع مباشرة في الموضوع دون المرور بمحاولة الصلح.

نصيحة أخيرة: قبل توجيه أي إشعار، تحقق من تاريخ آخر زيادة، احسب النسبة بدقة، وتأكد من هوية المكتري الحالي في السجل التجاري إذا كان الأمر يتعلق بمحل تجاري نشط. التفاصيل الصغيرة هي التي تحسم.

المصادر

^[1] القانون رقم 07.03 المتعلق بتحديد الزيادات في الوجيبات الكرائية للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.07.134 بتاريخ 19 ذي القعدة 1428 (30 نونبر 2007)، الجريدة الرسمية عدد 5584.

^[2] القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.99 بتاريخ 18 يوليوز 2016.

^[3] ظهير الالتزامات والعقود، الفصول المتعلقة بعقد الكراء.

هل تحتاج إلى مراجعة وضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مسجّل في هيئة المحامين بالمغرب ←