الزيادة في الكراء المغرب: متى وبأي نسبة يحق للمالك رفع الوجيبة؟

إذا كنت مستأجراً لشقة أو محلّ تجاري في المغرب وفوجئت بطلب رفع الكراء، أو كنت مالكاً تتساءل متى يحق لك ذلك قانوناً، فهذا المقال يختصر لك القواعد. الزيادة في الكراء المغرب ليست مفتوحة لمزاج المكري، بل مؤطّرة بنصوص واضحة.

الجواب السريع

لا يجوز للمالك رفع الكراء إلا بعد مرور ثلاث سنوات على آخر تحديد للوجيبة الكرائية، وذلك وفق القانون رقم 07.03 المتعلق بتحديد مبلغ السومة الكرائية للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي. النسبة القصوى للزيادة محددة في 8% للمحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني، و10% للمحلات التجارية والصناعية والحرفية. يجب على المالك إشعار المكتري كتابياً قبل ثلاثة أشهر من تاريخ سريان الزيادة. ^[1][2]

الشروط القانونية لرفع الكراء

الزيادة في الكراء المغرب تخضع لثلاثة شروط متراكمة. أولها الشرط الزمني: مرور ثلاث سنوات كاملة منذ آخر مراجعة أو منذ إبرام العقد إن لم تسبق مراجعة. هذا الشرط صارم. ولا يمكن الالتفاف عليه حتى باتفاق ودي مكتوب يسبق الأجل.

ثانيها الشرط الإجرائي: إشعار كتابي يوجّه إلى المكتري عبر المفوّض القضائي (البريد المضمون لم يعد يُغني في أغلب الحالات لإثبات التبليغ)، ويتضمّن المبلغ الجديد وتاريخ سريانه. يجب أن يسبق الإشعار تاريخ السريان بثلاثة أشهر على الأقل، طبقاً للمادة 4 من القانون 07.03. ^[1]

ثالثها الشرط الموضوعي: احترام السقف. 8% للسكنى والمهني، 10% للتجاري والصناعي والحرفي. أي زيادة تتجاوز ذلك تُعتبر باطلة بقوة القانون، ويحق للمكتري الاستمرار بأداء الوجيبة القديمة.

هذا هو المحور الذي يسقط فيه كثير من الملاك.

ماذا لو رفض المكتري الزيادة؟

رفض المكتري لا يعني انتهاء القصة. إذا تمسّك المكري بالزيادة ولم يحصل اتفاق، يُحال النزاع إلى المحكمة الابتدائية المختصة مكانياً، وتحديداً قسم القضاء المدني أو قسم قضاء القرب حسب قيمة النزاع.

القاضي لا يكتفي بتطبيق النسبة تلقائياً. يأخذ بعين الاعتبار معايير محددة في المادة 3 من القانون 07.03، منها: موقع العقار، ومساحته، وحالته، والخدمات التي يوفرها، ومستوى الأكرية في الحي أو المنطقة لعقارات مماثلة. وقد يأمر بإجراء خبرة قضائية إذا رأى ذلك ضرورياً. ^[1]

انتبه: إذا واصل المكتري أداء الوجيبة القديمة فقط ورفض الزيادة، لا يُعتبر ذلك مبرراً للإفراغ. حق المكري ينحصر في المطالبة بالفارق قضائياً، لا في فسخ العقد لهذا السبب وحده.

خلاصة؟ لا تتسرّع بالمغادرة ولا بالتهديد بالطرد. الملف يُحسم أمام القاضي.

حالات خاصة: العقود القديمة والمحلات التجارية

المحلات التجارية الخاضعة للقانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي تخضع لنفس سقف الزيادة (10%)، لكن للمكتري التجاري حقوق إضافية مرتبطة بالأصل التجاري والتعويض عن الإفراغ، مما يجعل أي نزاع حول الوجيبة أكثر تعقيداً. ^[3]

أمّا عقود الكراء السكنية الحديثة فتخضع للقانون رقم 67.12 المنظّم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، إلى جانب القانون 07.03 الخاص بتحديد السومة. ^[2]

العقود المبرمة قبل دخول هذه القوانين حيّز التنفيذ تبقى خاضعة لها فيما يخص الزيادة، لأن القانون 07.03 نصّ صراحةً على تطبيقه على الوجيبات السارية وقت نشره، مع احتساب أجل الثلاث سنوات من آخر مراجعة فعلية.

لمزيد من التفاصيل حول حقوق المكتري والمكري، راجع دليل قانون الكراء بالمغرب.

نصائح عملية قبل قبول أو رفض الزيادة

تحقق من تاريخ آخر زيادة بالرجوع إلى العقد والإيصالات. إذا لم تمر ثلاث سنوات، الطلب غير مؤسس قانوناً ويمكنك رفضه كتابياً.

احتفظ بإيصالات الكراء كلها. دون إثبات للأداء، يصعب الدفاع عن موقفك إن تطور النزاع.

إن تلقّيت إشعاراً بالزيادة، احسب النسبة بدقة. مكتر يدفع 3000 درهم شهرياً لا يمكن مطالبته بأكثر من 3240 درهم (سكنى) أو 3300 درهم (تجاري) بعد الزيادة الأولى.

وإن رأيت أن النسبة متجاوزة أو الإشعار معيب شكلاً، لا تدفع المبلغ الجديد تحت الضغط. استمر في أداء الوجيبة الأصلية عبر إيصال موثّق، أو عبر عرض حقيقي وإيداع لدى صندوق المحكمة إن رفض المالك التسلّم.

هل الأمر يستحق التفاوض ودياً؟ غالباً نعم. التقاضي يستغرق أشهراً، والعلاقة الكرائية الطويلة أثمن أحياناً من بضع مئات من الدراهم.

المراجع

^[1] القانون رقم 07.03 المتعلق بتحديد مبلغ السومة الكرائية للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.07.134 بتاريخ 30 نونبر 2007، الجريدة الرسمية عدد 5588.

^[2] القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.13.111 بتاريخ 19 نونبر 2013.

^[3] القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.99 بتاريخ 18 يوليوز 2016.

هل تحتاج إلى مراجعة وضعك؟ تحدّث إلى محامٍ مسجّل في هيئة المحامين بالمغرب ←