إذا كنت مستأجرًا أو مؤجرًا وكان عقدك على وشك الانتهاء، فإن مسألة التجديد — أي تمديد عقد الإيجار في المغرب — تطرح نفسها بسرعة. والقاعدة ليست كما يتصورها الكثيرون. فقانون 67-12 ينظم هذا الأمر بصرامة واضحة.
الجواب السريع
في المغرب، لا يستلزم عقد إيجار السكن الخاضع لقانون 67-12 أي إجراء رسمي للتجديد: فعند انتهاء المدة، يتجدد العقد ضمنيًا إذا لم تُبادر أيٌّ من الطرفين إلى إنهائه وفق الأشكال القانونية المقررة. بالنسبة للمستأجر، لا يتعين عليك التوقيع على أي شيء. أما المؤجر، فيجب عليه إخطار المستأجر بالإخلاء عن طريق المفوض القضائي قبل انتهاء العقد بشهرين على الأقل، مع ذكر سبب مشروع منصوص عليه قانونًا. وفي غياب إخطار صحيح، يستمر العقد بالشروط ذاتها.
التجديد الضمني: القاعدة الأصلية
هذه هي النقطة التي يغفل عنها أغلب الناس. يُرسي قانون 67-12 المتعلق بإيجارات السكن والاستخدام المهني مبدأً بسيطًا: عند حلول أجل العقد، يستمر تلقائيًا إذا لم تتخذ أي من الطرفين أي إجراء [1].
بعبارة أخرى، لا حاجة إلى ملحق، ولا إلى عقد جديد، ولا إلى العودة إلى العدول أو الموثق.
يبقى الإيجار على حاله، وتبقى البنود على حالها. وتكون مدة التجديد في الأصل مساوية للمدة الأولى، غير أن العلاقة تصبح في الغالب غير محددة المدة ما لم يصدر إخطار صحيح بالإنهاء (المواد 4 وما بعدها من قانون 67-12) [1].
وهذا في الواقع ما يحمي المستأجر في المغرب: إذ لا يملك المؤجر إخراجه بحجة أن «العقد انتهى».
تنبيه مهم: انعدام توقيع عقد جديد لا يعني أنك بلا حقوق. فالتجديد الضمني هو القاعدة لا الاستثناء.
إذا أراد المؤجر استرداد المسكن
على المؤجر الذي يرفض التجديد أن يتبع إجراءً محددًا دقيقًا ومقيدًا بالشكل.
يجب أن يكون الإخطار بالإخلاء:
- مُبلَّغًا عبر المفوض القضائي (إخطار خارج قضائي)، لا بمجرد رسالة مضمونة؛
- صادرًا قبل تاريخ انتهاء العقد بـشهرين على الأقل؛
- مستندًا إلى سبب منصوص عليه قانونًا: الاستعادة للسكن الشخصي أو سكن أحد الأقارب (المادة 44)، أو الهدم وإعادة البناء (المادة 45)، أو إخلال المستأجر بالتزاماته كعدم سداد الإيجار، أو الإخلال بحقوق الجوار، أو الإيجار من الباطن غير المرخص، أو استخدام المحل في غير الغرض المحدد [1].
إذا غاب أيٌّ من هذه العناصر الثلاثة، كان الإخطار غير صحيح، ولا يوقف التجديد الضمني.
إن رفض المستأجر المغادرة رغم صدور إخطار صحيح، وجب على المؤجر رفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية في دائرة اختصاص العقار للحصول على حكم بالتحقق من صحة الإخطار وعند الاقتضاء بالإفراغ. وتستغرق هذه الإجراءات عادةً عدة أشهر.
في حالة الاستعادة للسكن الشخصي، يتعين على المؤجر أن يُثبت فضلًا عن ذلك أنه لا يملك مسكنًا آخر مناسبًا لاحتياجاته في المدينة ذاتها [1].
إذا أراد المستأجر المغادرة أو البقاء
يتمتع المستأجر بهامش أوسع بكثير من الحرية. فله حق إنهاء العقد في أي وقت ودون ذكر أي سبب، مع مراعاة مهلة إشعار مسبق قدرها شهران يُبلِّغها إلى المؤجر (المادة 47 من قانون 67-12) [1].
أما إذا أراد البقاء، فلا يلزمه فعل أي شيء.
غير أنه ينبغي الانتباه: إذا عرض عليك المؤجر توقيع عقد جديد بإيجار أعلى، فاقرأ جيدًا قبل التوقيع، إذ لست مُلزَمًا بذلك. فمراجعة الإيجار مقيدة بموجب قانون 07-03 الذي يحصر الزيادات في 8% كل ثلاث سنوات لمساكن الاستخدام السكني، و10% للاستخدام المهني [2]. ولا يجوز للمؤجر التحايل على هذا السقف بإلزامك بالتوقيع على «تجديد» مُقنَّع.
إن قُدِّم إليك عقد جديد بإيجار يتجاوز ما يُجيزه القانون، فبإمكانك الرفض والبقاء على العقد القديم المُجدَّد ضمنيًا. وسيتعين حينئذٍ على المؤجر اللجوء إلى لجنة الوساطة المنصوص عليها في قانون 07-03، ثم إلى المحكمة عند الاقتضاء، لاستصدار قرار بمراجعة الإيجار [2].
تنبيه: يستغل بعض المؤجرين انتهاء العقد لفرض شروط جديدة. والتجديد الضمني يصبُّ في مصلحتك؛ فلا يقع عليك أي التزام بالتوقيع على ملحق أقل فائدة.
الإجراءات الضريبية والتسجيل
تفصيل كثيرًا ما يُغفَل: يجب تسجيل عقود إيجار السكن التي تتجاوز مدتها سنة واحدة لدى المديرية العامة للضرائب (DGI) في غضون 30 يومًا من تاريخ توقيعها، مع أداء رسم تسجيل ثابت قدره 200 درهم عن كل نسخة [3].
أما التجديد الضمني البسيط، فلا يستوجب أي إجراء تسجيل جديد. لكن إذا وقَّعت عقدًا جديدًا أو ملحقًا يُعدِّل قيمة الإيجار أو المدة، عادت عندئذٍ وجوبية التسجيل.
من الناحية الضريبية للمؤجر، تظل مبالغ الإيجار المحصَّلة خاضعة لـضريبة الدخل (IR) في باب الدخول العقارية، مع تطبيق تخفيض نسبته 40% ثم الجدول التصاعدي. ولا يطرأ أي تغيير على ذلك بفعل التجديد.
للاطلاع على مزيد من القواعد المنظِّمة لعقد الإيجار، يمكنك الرجوع إلى قسم الإيجار والعقود.
هل تحتاج إلى مراجعة وضعك الخاص؟ تحدث إلى محامٍ مقيد بهيئة المحامين بالمغرب →
---
المصادر:
[1] قانون رقم 67-12 ينظم العلاقات التعاقدية بين المكريين والمكترين للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 19 ديسمبر 2013 — المواد 4 و44 و45 و47.
[2] قانون رقم 07-03 يُتمِّم الظهير الشريف الصادر في 25 ديسمبر 1980 المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.
[3] المدونة العامة للضرائب، الكتاب الثالث — حقوق التسجيل المطبقة على عقود الإيجار (DGI، الإصدار الساري المفعول).
هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. للحصول على نصيحة لحالتك، استشر محامياً مسجلاً في هيئة المحامين بالمغرب.