إذا كنت تبحث عن استئجار سكن في المغرب، سواء كنت مقيمًا أجنبيًا أو وافدًا أو مواطنًا مغربيًا، فلا بد أن تفهم الإطار القانوني الذي يحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. تطورت القواعد كثيرًا، وكثير من الملاك لا يزالون يتصرفون وفق عادات قديمة لا تصمد أمام القضاء.
الإجابة السريعة
لاستئجار مسكن للسكن في المغرب (Rent Morocco)، يُنظّم القانون 67-12 عقد الإيجار السكني. يجب أن يكون العقد مكتوبًا وموقعًا من الطرفين، ومرفقًا بمحضر المعاينة. يُحدَّد مبلغ الضمان بما لا يتجاوز شهرين من الإيجار. مدة الإشعار المسبق بالإخلاء للمستأجر شهران. وتخضع مراجعة الإيجار لسقف قانوني تحدده القانون 07-03، ولا تُجرى إلا كل ثلاث سنوات على الأقل.
عقد الإيجار: ما هو إلزامي
منذ دخول القانون 67-12 المتعلق بالإيجار للاستعمال السكني أو المهني حيز التنفيذ، أصبح العقد المكتوب إلزاميًا. انتهى عهد الاتفاقيات الشفهية «بين الأصدقاء» التي تنتهي أمام المحكمة الابتدائية دون أي دليل يُعتدّ به.
يجب أن يتضمن العقد: الهوية الكاملة للطرفين، والعنوان الدقيق للعقار، والوصف التفصيلي للسكن، ومبلغ الإيجار، والمدة، وشروط الدفع، ومبلغ الضمان. ويُلحَق بالعقد إلزاميًا محضر معاينة الدخول (المادة 3 من القانون 67-12) [1].
بصراحة، هذه هي النقطة التي يقع فيها معظم المستأجرين في الفخ. لا يوجد محضر معاينة موقّع؟ يمكن للمؤجر أن ينسب إليك أي تلف عند المغادرة. التقط صورًا مؤرخة، اطلب الوثيقة المكتوبة، واحتفظ بنسخة أصلية.
يجب تسجيل عقد الإيجار لدى الإدارة الضريبية (المديرية العامة للضرائب، DGI) في غضون 30 يومًا. تقع رسوم التسجيل على عاتق المؤجر ما لم يُنص على خلاف ذلك.
الإيجار والضمان والمراجعة
لا يجوز أن يتجاوز مبلغ الضمان شهرين من الإيجار دون احتساب الأعباء. هذه هي القاعدة. إن طلب مؤجر ستة أشهر مقدمًا «بالنسبة للأجانب»، فهو يتصرف خارج الإطار القانوني، حتى وإن ظلت هذه الممارسة شائعة في مراكش والدار البيضاء وطنجة.
تنبيه — المصاريف المتوقعة الضمان: بحد أقصى شهران من الإيجار. عمولة الوكالة: شهر إيجار عادةً + ضريبة على القيمة المضافة (TVA) بنسبة 20%. أول شهر إيجار مقدمًا. لذا، احرص على توفر ما يعادل 4 أشهر من الإيجار سيولةً نقدية عند التوقيع.
تخضع مراجعة الإيجار للقانون 07-03. ولا يجوز إجراؤها إلا بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ إبرام العقد أو من آخر مراجعة. الحد الأقصى للزيادة هو 8% للمساكن السكنية و10% للاستعمال المهني [2]. وكل زيادة أحادية الجانب تتجاوز هذا الحد قابلة للطعن أمام المحكمة.
الإشعار المسبق والإخلاء والطرد
يحق للمستأجر مغادرة السكن بعد إشعار مسبق مدته شهران، يُرسل عبر رسالة مضمونة مع الإشعار بالاستلام أو عبر محضر قضائي. رسالة واتساب البسيطة لن تُجدي أبدًا أمام القاضي.
أما المؤجر، فوضعه أشد تقييدًا. لا يحق له طلب فسخ العقد إلا لأسباب محددة: عدم دفع الإيجار، أو إهمال صيانة خطير، أو استرداد السكن للاستعمال الشخصي (له أو لزوجه أو لأصوله أو فروعه المباشرين)، أو مشروع هدم أو إعادة بناء. والحد الأدنى للإشعار المسبق شهران أيضًا، ويمر الطلب عبر رئيس المحكمة الابتدائية.
الطرد دون حكم قضائي مخالف للقانون. تغيير الأقفال، أو قطع الماء أو الكهرباء لإجبار المستأجر على المغادرة، يُعدّ تعديًا يُعاقب عليه جنائيًا. إن تعرضت لذلك، فأخطر وكيل الملك فورًا.
خصوصيات الأجانب
لا يوجد أي قانون يحظر على الأجنبي استئجار مسكن في المغرب. ستحتاج إلى جواز سفر ساري المفعول، وحسب مدة الإقامة، إلى بطاقة إقامة أو تأشيرة إقامة طويلة الأمد. لبعض الإيجارات طويلة الأمد، يطلب بعض الملاك شهادة بالدخل أو كفيلًا محليًا — وهذا ليس التزامًا قانونيًا بل ممارسة تجارية.
فيما يخص المدفوعات، إذا كنت غير مقيم، يمكن دفع الإيجار بالعملة الأجنبية عبر حساب قابل للتحويل إلى الدرهم. تسري قواعد صرف العملات الصادرة عن مكتب الصرف، ويبقى المؤجر ملزمًا بالإقرار بإيراداته الإيجارية لدى DGI (ضريبة على الدخل الإيجاري، بمعدل يُطبَّق بعد خصم 40%).
بالنسبة للإيجار الموسمي (Airbnb وما شابهه)، تختلف التنظيمات وتتوقف أيضًا على القرارات البلدية. مراكش مثلًا تشترط التصريح لدى الولاية للإيجار السياحي المفروش. لا تخلط بين النظامين.
للتعمق أكثر، اطلع على قسمنا المخصص لقانون الإيجار المغربي.
ماذا تفعل في حالة النزاع
قبل اللجوء إلى القضاء، حاول المصالحة. كثير من الخلافات — استرداد الضمان، النزاعات حول الإصلاحات، الأعباء الغامضة — تُحسم برسالة مضمونة محررة بشكل جيد تستند إلى النصوص القانونية المعمول بها.
إن فشل ذلك، فالجهة القضائية المختصة هي المحكمة الابتدائية لمكان وجود العقار. منذ صدور القانون 67-12، تسبق مرحلةُ المصالحة الإلزامية الفصلَ في الموضوع بالنسبة للنزاعات الإيجارية السكنية (المادة 29 وما يليها) [1]. كما يمكن للقاضي تعيين خبير للبت في حالة العقار أو قيمة الإصلاحات.
تبقى تكاليف التقاضي معقولة مقارنةً بجهات قضائية أخرى، لكن توقع أتعاب محامٍ تتراوح بين 3 000 و15 000 درهم مغربي (MAD) حسب تعقيد القضية والمدينة. لا يُشترط توكيل محامٍ أمام المحكمة الابتدائية في النزاعات الإيجارية، غير أنه يُنصح به بشدة إذا كان المؤجر ممثَّلًا قانونيًا.
المصادر
[1] القانون رقم 67-12 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكترين والمكرين للمحلات المعدة للسكن أو للاستعمال المهني، الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 20 نوفمبر 2013. الأمانة العامة للحكومة: sgg.gov.ma
[2] القانون رقم 07-03 المعدل والمتمم للظهير الصادر بتاريخ 25 ديسمبر 1980 المتعلق بمراجعة أثمان الكراء، الجريدة الرسمية. المديرية العامة للضرائب: tax.gov.ma
هل تحتاج إلى مراجعة وضعك القانوني؟ تحدث مع محامٍ مسجل في هيئة المحامين بالمغرب →
المراجع
- [1] القانون رقم 67-12 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكترين والمكرين للمحلات المعدة للسكن أو للاستعمال المهني، الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 20 نوفمبر 2013. الأمانة العامة للحكومة: sgg.gov.ma ⚠
- [2] القانون رقم 07-03 المعدل والمتمم للظهير الصادر بتاريخ 25 ديسمبر 1980 المتعلق بمراجعة أثمان الكراء، الجريدة الرسمية. المديرية العامة للضرائب: tax.gov.ma ⚠
هذه معلومات قانونية عامة وليست استشارة قانونية. للحصول على نصيحة لحالتك، استشر محامياً مسجلاً في هيئة المحامين بالمغرب.