Law No. 18-00 on the Status of Co-ownership of Built Properties

Article premier

Les dispositions de la présente loi s'appliquent à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis constitués d’immeubles, villas ou locaux, contigus ou séparés, répartis en parties privatives et parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Les présentes dispositions s'appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation ou non immatriculés.

Article 2

Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d'en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont également considérés comme parties privatives le sol sur lequel est édifié le bâtiment et les jardins qui lui sont annexés le cas échéant, réservé aux villas ou aux locaux disposant d’un titre foncier unique lorsqu’un ensemble de villas ou de locaux est soumis à la présente loi.

Article 3

Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Article 4

Sont réputées parties communes : - le sol sous réserve de l’alinéa 2 de l’article 2 ci-dessus ; - les gros œuvres de l'immeuble, les fondations, les murs porteurs ; - les caves quelle que soit leur profondeur si elles sont destinées à l’usage commun ; - la façade de l’immeuble ; - les toits destinés à l’usage commun ; - les escaliers, les passages et les corridors destinés à l’usage commun ; - les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l’usage commun ; - les murs et cloisons séparant deux parties privatives ; - les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ; - les coffres, les têtes de cheminée et les bouches d'aération destinés à l'usage commun ; - les lieux destinés au dépôt des ordures ménagères. Sont considérées également comme parties communes, sauf stipulation dans les titres de propriété ou en cas de contradiction entre ces titres : - les cours et les jardins ; - les locaux destinés à l'usage commun. Et, d'une manière générale, toute partie considérée comme telle ou que la nature de l'immeuble exige qu'elle soit destinée à l'usage commun.

Article 4 bis

Les murs et les cloisons, non porteurs de bâtiment, séparant deux fractions divises ou plus, sont considérés comme parties communes entre lesdites fractions uniquement.

Article 5

Sous réserve des dispositions des articles 22, 44 et 45 bis ci-dessous, sont considérés comme droits accessoires aux parties communes : - le droit de surélévation de l'immeuble destiné à l'usage commun ; - le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ; - le droit d'excavation.

Article 6

Sauf disposition contraire des titres de propriété ou que l’assemblée générale en décide autrement, la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est fixée en fonction de l'étendue de sa partie individuelle par rapport à l'étendue de l'ensemble des parties individuelles de l'immeuble au moment de l'établissement de la copropriété. S'il s'agit d'un projet immobilier réalisé en étapes consécutives, la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes peut être fixée de manière provisoire, dans, le règlement de copropriété, pour la partie dont les travaux sont achevés, à charge de la fixer définitivement à l’achèvement du projet immobilier. Mention en est faite dans le règlement de copropriété, dans le titre foncier originel et dans les titres fonciers partiels lorsque l’immeuble est immatriculé ou en cours d'immatriculation.

Article 7

Les parties communes et les droits y afférents ne doivent faire l'objet ni d'une répartition, d'une saisie ou d'une cession entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux, ni d'une vente forcée indépendamment des parties individuelles. Aucun copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou l’hypothéquer indépendamment de sa fraction indivise.

Article 8

Tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la présente loi est régi par un règlement de copropriété. Le propriétaire initial ou les copropriétaires d'un commun accord sont tenus d'élaborer un règlement de copropriété dans le respect des dispositions de la présente loi et notamment de ses articles 9 et 51. Une copie doit en être remise à tout copropriétaire. En cas d'absence du règlement de copropriété, un règlement de copropriété type leur est applicable. Ce règlement est élaboré par voie réglementaire. Les copropriétaires peuvent prescrire des conditions spéciales ou des obligations déterminées dans le règlement de copropriété sous réserve des dispositions de l'alinéa 2 ci-dessus.

Article 9

Le règlement de copropriété comporte obligatoirement les éléments suivants : - la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage ; - la définition des règles relatives à l'administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent ; - la répartition des quotes-parts d’indivision relatives aux parties communes à chaque fraction divise ; - la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires et ses attributions ; - les règles et les critères de désignation du syndic et de son adjoint ; - la fixation des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l’administration de la copropriété ; - la fixation des charges relatives au fonctionnement et à l'entretien des équipements communs ; - la fixation des charges de chaque service collectif décidé par le syndicat ; - la fixation de la part de chaque propriétaire dans les charges, selon la quote-part indivise correspondant à chaque partie privative. Est considérée comme nulle, toute condition contraignante au droit des copropriétaires d'user de leurs fractions individuelles, à l'exception de l'affectation, de la caractéristique et de l'emplacement de l'immeuble en copropriété. Le règlement de copropriété est signé par le propriétaire initial ou les copropriétaires ou leurs mandataires, sous réserve des dispositions de l'article 2l ci-dessous.

Article 10

Est annexé au règlement de copropriété, un dossier technique établi selon les conditions et les modalités prévues par voie législative et réglementaire, notamment l’article 17 du décret n° 2-13-18 du 16 ramadan 1435 (14 juillet 2014) relatif aux formalités de l’immatriculation foncière. Si l’immeuble est non immatriculé, le règlement de copropriété doit être accompagné des documents suivants : - les plans d’architecture portant la mention « ne varietur » ; - les plans topographiques indiquant la situation, les limites, la superficie, la hauteur et le contenu des parties privatives et des parties communes à chaque niveau de la construction ; - le permis de construire ; - le cahier des charges, le cas échéant ; - le procès-verbal de division signé par le propriétaire, indiquant la situation, les limites, la superficie, la hauteur et le contenu des parties privatives et communes, ainsi que la superficie de la parcelle de terrain sur laquelle a été construit le bâtiment soumis au règlement de copropriété ; - le procès-verbal de la première assemblée générale du syndicat des copropriétaires, le cas échéant.

Article 11

Le règlement de copropriété auquel sont annexées les pièces jointes et les modifications éventuelles faites conformément à la loi doit faire l'objet, pour les immeubles immatriculés, d'un dépôt et d'un enregistrement au registre foncier auprès de la conservation foncière du lieu de situation de l'immeuble. Le vendeur doit mettre à la disposition de l'acquéreur une copie du règlement de copropriété, des copies des plans architecturaux portant la mention « ne varietur » et des plans topographiques relatifs à la partie acquise, mentionnés à l'article l ci-dessus ainsi que les autres pièces qui lui sont jointes. L'acte de vente doit mentionner obligatoirement que l’acquéreur a accédé et pris connaissance des dispositions du règlement de copropriété, des plans architecturaux et topographiques. Si l'immeuble est non immatriculé, le règlement de copropriété avec les modifications portées éventuellement sur lui, accompagné le cas échéant des pièces prévues à l’article 10 ci-dessus, est déposé au secrétariat-greffe du tribunal de première instance de la circonscription dont relève l'immeuble.

Article 12

Sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d'un droit réel ou de l'extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession. La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur cette liste les avocats agréés près la Cour de Cassation conformément à la loi régissant la profession d'avocat. Les conditions d'inscription des autres professionnels agréés à dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire. L'acte doit être signé et paraphé en toutes ses pages par les parties et par celui qui l'a dressé. Les signatures des parties sont légalisées auprès des autorités compétentes, Celle de l’avocat qui a dressé l'acte est déposée, auprès du chef du secrétariat-greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat, dans un registre spécial fixé par arrêté du ministre de la justice. Sont exclus de l'application des dispositions du présent article les immeubles relevant du domaine privé de l’Etat. Les dispositions du présent article sont appliquées sous réserve des dispositions rendant obligatoire de dresser certains actes sous forme authentique. Chapitre II : De l’administration et de la gestion de la copropriété Section Première : Le syndicat des copropriétaires

Article 13

Tous les copropriétaires des immeubles visés à l'article premier de la présente loi, se trouvent de plein droit groupés dans un syndicat doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière, à compter de la date de l’inscription de la première cession concernant ces immeubles. Le syndicat a pour objet la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et, le cas échéant, la fourniture de services collectifs aux copropriétaires en relation avec la gestion de la copropriété. Le syndicat a droit, faute de conciliation, d'ester en justice même contre l'un des copropriétaires de manière individuelle ou collective avec les copropriétaires lésés. Le syndicat est administré par une assemblée générale et géré par un syndic et son adjoint. Le syndicat est tenu responsable de tout préjudice dû à la négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes. Il est tenu responsable également des répartitions de l’immeuble et des travaux effectués pour sa maintenance. Le syndicat peut se retourner contre l’auteur du préjudice.

Article 14

Tout copropriétaire est, de plein droit, membre du syndicat. Il est tenu de participer aux activités du syndicat notamment au vote des décisions prises par l'assemblée générale et ce, sous réserve des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 16 quinquies ci-dessous. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à l'importance de ses droits sur sa partie divise dans l'immeuble. Le règlement de copropriété précise le nombre de voix pour chaque partie privative. Si plusieurs copropriétaires possèdent une seule partie, ils doivent désigner leur représentant auprès du syndicat. En cas de désaccord, il est désigné par le président du tribunal de première instance, en sa qualité de juge des référés, conformément aux procédures légales en vigueur, à la demande de l’un d’eux.

Article 14 bis

Les ressources du syndicat se composent, notamment : - des contributions des copropriétaires aux charges telles que fixées par l’assemblée générale et dans le règlement de copropriété ; - des sommes provenant de la cession ou la location de l’un des biens du syndicat, le cas échéant. Le syndicat a droit d’acquérir des fractions divises sans que celles-ci perdent leur caractère privatif. Section II : L’assemblée générale

Article 15

L'assemblée générale procède à la gestion de l'immeuble en copropriété conformément à la loi et au règlement de copropriété et prend des décisions dont l'exécution est confiée à un syndic ou à son adjoint.

Article 16

L’assemblée générale tient sa première réunion sur convocation faite par l’un ou plusieurs copropriétaires. Les copropriétaires sont convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification, quinze (15) jours avant la date fixée pour la réunion. La convocation doit indiquer la date, l’heure, le lieu et l’objet de la réunion. Ladite réunion de l’assemblée générale est annoncée par voie d’affiches, comprenant la liste des copropriétaires. Il est procédé à cet affichage dans des endroits visibles du bâtiment commun.

Article 16 bis

L’assemblée générale, procède, lors de sa première réunion, à l’établissement du règlement de copropriété s’il n’est pas élaboré, ou à sa modification le cas échéant. Elle procède également à la désignation du syndic et de son adjoint, conformément aux dispositions de la présente loi, ainsi qu’à l’approbation du budget prévisionnel et la fixation de la quote-part de chaque copropriétaire dans le syndicat, si celle-ci n’est pas fixée dans le règlement de copropriété.

Article 16 ter

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an dans un délai n’excédant pas trente (30) jours de la fin de l’année courante. Une assemblée générale extraordinaire peut être tenue chaque fois qu’il est nécessaire. Tous les copropriétaires sont convoqués aux assemblées générales. Le syndic convoque l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. La convocation indique le lieu, la date, l’heure et le projet de l’ordre du jour de la réunion.

Article 16 quater

Si le syndic ne convoque pas l’assemblée générale ordinaire, une demande peut lui être adressée à ce sujet, par le tiers (1/3) des copropriétaires précisant les questions à inscrire à l’ordre du jour de ladite assemblée générale. A défaut de réponse à la demande mentionnée au 1er alinéa ci-dessus, l’assemblée générale peut être tenue sur convocation d’un seul copropriétaire, conformément aux conditions prévues à l’article 16 quinquies ci-après et ce, à l’expiration d’un délai de huit (8) jours à compter de la date à laquelle une mise en demeure a été adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification.

Article 16 quinquies

La convocation à l’assemblée générale est notifiée à tout copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification à la dernière adresse personnelle ou professionnelle communiquée au syndic, et ce quinze (15 jours) au moins avant la date fixée pour la réunion. La convocation indique le lieu, la date et l’heure de la réunion ainsi que les questions inscrites à l’ordre du jour pour délibérations de l’assemblée générale ainsi que les projets sur lesquels elle est appelée à statuer, le cas échéant. Il est rappelé dans ladite convocation qu’à défaut de paiement des charges communes par le copropriétaire, la présence de ce dernier à la réunion ne sera pas acceptée. L’assemblée générale se tient à l’intérieur du ressort territorial de la commune du lieu de situation de l’immeuble en copropriété. Si l’assemblée générale est appelée à statuer sur les comptes annuels et à approuver le projet du budget prévisionnel, la convocation doit indiquer les modalités d’accès aux documents justifiants les charges fixées par l’assemblée générale. Le syndic doit, dans un délai minimum de trois (3) jours avant la date de la tenue de l’assemblée générale, mettre à la disposition des propriétaires tous les contrats, notamment les contrats de fourniture et d’exploitation en cours, et leur avenants ainsi que les documents justifiant les dépenses relatives à chaque catégorie des charges dues.

Article 16 sexies

Tout copropriétaire peut soumettre directement au syndic les questions qu’il désire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au moins vingt-quatre (24) heures avant la tenue de l’assemblée générale, en cas de refus du syndic, l’assemblée générale peut délibérer sur lesdites questions.

Article 16 septies

Sont mis à la disposition de chaque copropriétaire quinze (15) jours avant la date fixée pour la réunion, les documents suivants : - l’état de situation financière du syndicat et le compte de gestion général approuvés de l’année écoulée, dans le cas de convocation de l’assemblée générale aux fins d’approbation des comptes ; - le projet du budget prévisionnel accompagné d’un exemplaire du dernier budget prévisionnel voté par l’assemblée générale ; - les clauses principales des contrats ou les contrats proposés dans le cadre d’une mise en concurrence, en cas d’une convocation de l’assemblée générale pour approuver les contrats ou les relevés de compte, s’il s’agit de réaliser des travaux.

Article 16 octies

Les décisions prises par l’assemblée générale ne sont valables que si elles portent sur les questions inscrites à l’ordre du jour et que les convocations sont adressées aux copropriétaires conformément aux dispositions de la présente loi. Toutefois, l’assemblée générale peut en cas d’urgence, statuer sur une question non inscrite à l’ordre du jour, sous réserve des dispositions des articles 21, 22 et 2428.

Article 16 nonies

Une feuille de présence est établie et doit indiquer le nom de chaque propriétaire ou son représentant ainsi que le nombre et la proportion de fractions indivises et divises qui lui reviennent. Une copie de feuille accompagnée de celle du procès-verbal de la réunion de l’assemblée générale, signé par le président et le secrétaire de l’assemblée générale, est remise à chaque propriétaire ou à chaque propriétaire ou à son représentant. Le syndic doit notifier, à tous les copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée générale contenant toutes les décisions prises, dans un délai n’excédant pas huit (8) jours à compter de la date de prise desdites décisions.

Article 16 decies

Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la fraction divise qui lui revient. Toutefois, si un propriétaire dispose d’un nombre de voix supérieur à la moitié de la somme des voix revenant au reste des propriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la moitié des voix dont dispose l’ensemble des propriétaires. Le règlement de copropriété définit le nombre de voix pour chaque partie privative conformément aux dispositions du premier alinéa ci-dessus. Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom, qu’il soit membre ou non du syndicat, à condition que le mandataire ne représente pas plus de trois (3) copropriétaires, dont le total des quotes–parts ne dépassent pas 10 % des voix de l’ensemble des copropriétaires. Ce mandat doit être fait par écrit.

Article 16 undecies

En cas de fixation des charges des copropriétaires concernant les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble en copropriété ou celles relatives à un équipement déterminé, réservé à l’usage exclusif de certains copropriétaires, il peut être prévu dans le règlement de copropriété que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote relatif à ces dépenses. Chaque propriétaire vote, dans ce cas, en fonction du nombre de voix qui lui revient.

Article 17

L'assemblée générale élit parmi ses membres, lors de chaque réunion, son président pour en diriger les travaux, désigne un secrétaire pour dresser le procès-verbal de la réunion et délibère sur les points inscrits à l'ordre du jour après son approbation. Le syndic ou son adjoint ne peuvent présider l'assemblée générale soit directement ou par l'intermédiaire d'une autre personne déléguée par eux. Toutefois, le syndic peut être désigné secrétaire de la réunion après accord de l'assemblée générale.

Article 18

La réunion de l'assemblée générale du syndicat est valable si la moitié au moins des copropriétaires ou de leurs représentants sont présents. Si ce quorum n'est pas atteint, une seconde réunion est tenue dans un délai de 30 jours, quel que soit le nombre des copropriétaires présents ou représentés, et prend ses décisions à la majorité. L'assemblée générale prend, à l'unanimité ou à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, selon le cas et conformément aux articles 20, 21, 22, 24 et 39 de la présente loi, les décisions et mesures relatives à la gestion de l'immeuble en copropriété.

Article 19

L’assemblée générale désigne parmi les propriétaires présents ou représentés, un syndic ainsi que son adjoint, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires. Le syndic peut être désigné, à la même majorité, parmi les tiers et peut être une personne physique ou morale exerçant à titre libéral la profession de gestion des immeubles. A défaut de la désignation d'un syndic et de son adjoint, ils sont désignés à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires par le président du tribunal de première instance. L'assemblée générale fixe les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération ; à défaut, ils sont fixés par l'ordonnance de nomination. Le syndic et son adjoint sont nommés pour une durée de deux ans renouvelable. Le syndic et son adjoint sont révoqués à la même majorité prévue aux 1er et 2e alinéas du présent article. L'autorité administrative locale compétente est informée de la désignation des organes de gestion de la copropriété.

Article 20

Sont prises à la majorité relative des voix des copropriétaires présents ou représentés, les décisions suivantes : - entretenir l’immeuble en copropriété et assurer la sécurité et la quiétude de ses habitants ; - autoriser certains copropriétaires à réaliser, à leur frais, des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur, sans porter préjudice à destination initiale ; - installer des antennes et des paraboles communes et tous équipements ou installations similaires ; - aménager les lieux destinés aux rituels religieux sacrificiels ; - prendre les dispositions qui s’imposent afin de faciliter l’accessibilité des personnes en situation d’handicap ; - désigner, révoquer et définir les conditions de travail du concierge ainsi que la mise à sa disposition d’une loge sans préjudice des dispositions du dahir portant loi n° 1-76-258 du 24 chaoual 1397 (8 octobre 1977) relatif à l’entretien des immeubles et à l’installation de conciergeries dans les immeubles d’habitation.

Article 21

l'assemblée générale statue, à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires, sur les questions suivantes : - élaboration du règlement de copropriété s'il n'est pas établi ou son amendement, le cas échéant, notamment pour les parties communes, les conditions de leur usage et jouissance ; - réalisation des travaux d'amélioration de l'immeuble tels que le changement ou l'addition d'un ou de plusieurs appareils d'équipement ; - désignation, révocation et du syndic et de son adjoint ; - révision de la répartition des charges communes telle que stipulée à l'article 37 de la présente loi en raison du changement de la destination d'une ou plusieurs parties privatives ; - fixation des émoluments du syndic et de son salaire le cas échéant ; - approbation du budget du syndicat, fixation des charges, du plafond des dépenses et de la réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien : - réalisation des grands travaux d'entretien : - souscription à une assurance collective contre tout risque pouvant affecter l'immeuble tel que l'incendie, l’explosion, les fuites d'eau et autres ; - mandater le syndic ou des tiers pour prendre certaines mesures ; - institution d'un droit de préférence pour tous les actes emportant transfert de propriété à titre onéreux en indiquant les modalités d'exercice de ce droit et ses délais dans le règlement de copropriété ; - démolition partielle de l'immeuble.

Article 22

Sont prises à l’unanimité des copropriétaires les décisions concernant les questions suivantes : - édification d’un nouveau bâtiment, ou réalisation de travaux de surélévation d’ancien bâtiment ou création de locaux à usage individuel ; - cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices dans les parties dont les travaux sont achevés lorsqu’il s’agit des immeubles prévus au deuxième alinéa de l’article 1er ci-dessus ; - réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes ; - transformation de parties communes en parties privatives à usage privé, à l’exception des parties communes prévues à l’article 4 ci-dessus ; - droit de surélévation ou d’excavation ; - démolition totale de l’immeuble.

Article 23

L'assemblée générale ne doit, en aucun cas, obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d'usage et de jouissance de sa partie individuelle.

Article 24

Pour faire aux dépenses mentionnées à l’article 36 ci-dessus, l’assemblée générale des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d’entretien. A cette fin, elle est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Elle prend ses décisions selon les modalités prévues à l’article 21 ci-dessus. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions pour le financement du budget voté. L’assemblée générale peut fixer le montant et les modalités de versement. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. En cas de nécessité, le syndic peut demander aux copropriétaires de verser une contribution supplémentaire lors de l’année en cours à charge de la soumettre à l’approbation de l’assemblée générale suivante. Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par voie réglementaire. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement par le syndicat indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L’engagement est soldé par le règlement.

Article 25

Le syndic recouvre les contributions exigibles et n’a besoin d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale pour les réclamer par voie de justice. A défaut du versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue aux articles 24 et 36 de la présente loi, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée, avec accusé de réception, restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Si le copropriétaire débiteur reçoit la mise en demeure réclamant le paiement sans y donner suite, le syndic engage la procédure d’injonction de payer prévue à l’article 25 bis ci-après. Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de première instance peut ordonner le versement des provisions exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire malgré l’appel.

Article 25 bis

Par dérogation aux dispositions de l’article 155 et suivant du Code de procédure civile, le président du tribunal de première instance compétent prononce l’injonction de payer sur la base des documents suivants : - Le procès-verbal de l’assemblée générale en vertu duquel est approuvé le montant des charges de l’année concernée ; - Le relevé de compte de dettes du propriétaire débiteur approuvé par le syndic ; - Le certificat de propriété prouvant la quote-part revenant au propriétaire débiteur dans les parties communes ; - Une attestation justifiant la mise en demeure du propriétaire tel que visé à l’article 25 ci-dessus. Cette injonction est assortie de l’exécution provisoire. Section III : Le syndic et son adjoint

Article 26

Le syndic est chargé notamment : - d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété dont il est assigné ; - de collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé ; - de délivrer un récépissé de décharge au copropriétaire en cas de vente s’il n’est pas débiteur à l’égard du syndicat ; - d’établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d’une comptabilité faisant apparaître la situation de trésorerie du syndicat et de chaque copropriétaire; - d’informer les copropriétaires de la situation de la trésorerie du syndicat, au moins tous les six mois ; - de tenir les archives et les registres relatifs à l’immeuble et au syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l’accès à ces documents et notamment avant la tenue de l’assemblée générale dont l’ordre du jour porte sur l’examen de la comptabilité du syndicat ; - d’entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées ; - d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat et y déposer immédiatement les sommes et les valeurs perçues au profit du syndicat ; - de représenter le syndicat en justice.

Article 26 bis

Les fonctions du syndic prennent fin dans les cas suivants : - la démission ; - l’expiration du mandat sauf s’il est renouvelé conformément au règlement de copropriété ; - la révocation ; - la dissolution dans le cas où le syndic est une personne morale ; - le décès.

Article 26 ter

Le syndic qui désire démissionner, doit en informer préalablement tous les propriétaires et les inviter à une assemblée générale tenue dans un délai de trente (30) jours à partir de la date de la notification, selon les modalités et les conditions prévues à l’article 16 quinquies de la présente loi. L’assemblée générale statue sur la gestion du syndic démissionnaire, au cours de la durée de son mandat et désigne un nouveau syndic. Le syndic démissionnaire est tenu, dans le même délai prévu au premier alinéa du présent article, de remettre à son adjoint tous les documents, archives et registres du syndicat et de l’immeuble, ainsi que la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités. Lorsque la passation des consignes susmentionnée, n’est pas effectuée, l’adjoint du syndic peut demander au président du tribunal de première instance statuant en référé, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte.

Article 27

En cas de décès du syndic, de sa révocation ou de sa démission, le syndic adjoint exerce les mêmes attributions que le syndic. Le syndic adjoint exerce provisoirement les mêmes attributions en cas de refus du syndic de remplir son rôle ou lorsqu’il l’informe de son absence ou de sa volonté de cesser ses fonctions. En cas de différend, le syndic et son adjoint doivent se référer à une assemblée générale qui se réunit d’urgence. Le syndic ou son adjoint sont tenus responsables du non accomplissement des tâches qui leurs sont dévolues.

Article 27 bis

Le syndic, son adjoint ou les deux à la fois sont révoqués à la même majorité prévue à l’article 21 ci-dessus.

Article 27 ter

En cas de démission de l’adjoint du syndic, le syndic adresse une convocation aux copropriétaires pour la tenue d’une assemblée générale dans un délai d’un mois (30 jours) à compter de la date de la démission, en vue de désigner un nouvel adjoint.

Article 28

Le syndic ou son adjoint doivent présenter un rapport sur le bilan de leurs activités à l’assemblée générale. A l’expiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat et de l’immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités. Après expiration de ce délai et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de première instance, en sa qualité de juge des référés, d’ordonner à l’ancien syndic de s’y plier sous astreinte. Section IV : le conseil syndical

Article 29

Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires, il est créé, de plein droit, un conseil syndical ayant pour mission d’assurer la gestion des parties communes, conformément au règlement de copropriété de l’ensemble des syndicats et aux décisions prises par les assemblées générales de ces syndicats. Le conseil syndical est composé d’office des syndics et leurs adjoints de tous les syndicats des copropriétaires de l’ensemble immobilier. Le conseil syndical désigne à la majorité absolue parmi ses membres, et lors de sa première réunion, un syndic et son adjoint pour un mandat de deux ans renouvelable. Il tient ses réunions à la demande de deux ou plusieurs de ses membres, au moins une fois tous les six mois, et toutes les fois qu’il est jugé nécessaire. Les convocations et la tenue de l’assemblée générale du conseil syndical sont effectuées selon les mêmes modalités prévues pour le syndicat des copropriétaires. Le syndic du conseil syndical est révoqué à la majorité absolue des syndics et de leurs adjoints présents ou représentés dans l’assemblée générale.

Article 29 bis

Les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité absolue des syndics de l’ensemble immobilier et de leurs adjoints présents ou représentés à l’assemblée générale.

Article 29 ter

La fonction des membres du conseil syndical ne donne pas droit rémunération et ils sont responsables à titre personnel en cas de manquement à leurs obligations.

Article 29 quater

Les dépenses de gestion et d’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier sont à la charge des syndicats des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Article 30

Dans un délai maximum de huit jours suivant la date de prise des décisions par l’assemblée générale, le syndic ou le syndic du conseil syndical prévu à l’article 29 ci-dessus, doivent, chacun en ce qui le concerne, notifier à tous les copropriétaires ces décisions accompagnées des procès-verbaux de réunions. La notification est effectuée, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification. Toute personne lésée peut avoir recours au président du tribunal de première instance dans le ressort territorial duquel se trouve l’immeuble pour contester les décisions précitées si elles sont contraires aux textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il est statué sur le recours en référé. 50 Abrogé et remplacé en vertu de l’article 2 de la loi n°106-12 précitée Le syndic ou le syndic du conseil syndical peuvent, selon le cas, demander au président du tribunal de première instance d’ordonner l’exécution des décisions de l’assemblée générale en les faisant assortir de la formule exécutoire. Chapitre Il bis : Des Droits et obligations particuliers des copropriétaires Section première : les droits des copropriétaires