Contrat de Bail au Maroc : Ce Que Dit la Loi

L'essentiel en 80 secondes

Un contrat de bail Maroc à usage d'habitation doit être écrit, daté, signé et comporter des mentions obligatoires fixées par la loi 67-12 du 11 novembre 2013. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer. Le préavis est de deux mois pour le locataire, et le bailleur ne peut récupérer son bien que pour des motifs limités (habitation personnelle, travaux, vente). Les litiges relèvent du tribunal de première instance du lieu de l'immeuble. Pas de contrat écrit ? Vous êtes quand même protégé, mais prouver quoi que ce soit devient un casse-tête.

Le cadre légal : ce qui s'applique vraiment

Trois textes gouvernent la location d'habitation au Maroc. La loi 67-12 encadre les baux d'habitation et à usage professionnel. Le Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), articles 627 et suivants, pose les règles générales du louage. Et la loi 49-16 régit les baux commerciaux — un régime très différent qu'il ne faut pas confondre.

Un détail que beaucoup ignorent : la loi 67-12 est d'ordre public. Vous ne pouvez pas y déroger par une clause contractuelle, même si les deux parties sont d'accord. Une clause qui impose six mois de dépôt de garantie ? Nulle. Une clause interdisant les enfants ? Discriminatoire et sans effet.

Pour les locations meublées de courte durée (type Airbnb), le régime hôtelier et fiscal diffère. On parle ici de bail d'habitation classique.

Retenez ceci : si votre contrat contredit la loi 67-12, c'est la loi qui gagne.

Les mentions obligatoires du contrat écrit

L'article 3 de la loi 67-12 exige un écrit. Pas forcément un acte notarié — un contrat sous seing privé suffit, en deux exemplaires signés et paraphés sur chaque page.

Doivent figurer :

L'identité complète des parties (CIN pour les Marocains, passeport et titre de séjour pour les étrangers)
La désignation précise du logement (adresse, étage, superficie, titre foncier si disponible)
La destination (habitation, professionnel, mixte)
Le montant du loyer et ses modalités de paiement
La durée du bail
Le montant du dépôt de garantie
La date de prise d'effet
L'état des lieux annexé

L'état des lieux, honnêtement, c'est là où tout se joue au moment du départ. Faites-le sérieusement. Photos datées, description pièce par pièce, relevés de compteurs. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état (article 663 du DOC) — mauvaise nouvelle pour qui emménage dans un appartement défraîchi.

À surveiller — Dépôt de garantie
Deux mois de loyer maximum. Le propriétaire doit le restituer dans un délai raisonnable après la restitution des clés et l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuelles réparations locatives justifiées.

Loyer, révision et paiement

Le loyer est fixé librement à la signature. Pas de plafond légal. Mais une fois le contrat signé, la révision suit des règles strictes.

L'article 4 de la loi 67-12 autorise une révision tous les trois ans. Le taux maximal est de 8 % pour les logements à usage d'habitation et 10 % pour les locaux à usage professionnel. Un bailleur qui augmente le loyer chaque année ? Illégal. Le locataire peut refuser et continuer à payer l'ancien montant.

Le paiement se fait au terme convenu — mensuel dans la quasi-totalité des cas. Exigez une quittance de loyer. C'est votre preuve de paiement, et le bailleur est légalement tenu de la délivrer. Pas de quittance, pas de preuve, et en cas de contentieux, vous ramez.

Côté fiscal, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Depuis la loi de finances 2019, le barème progressif s'applique après abattement de 40 % sur les revenus bruts, avec déclaration annuelle auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI). Les bailleurs qui perçoivent du cash sans déclarer prennent un vrai risque fiscal.

Un loyer librement fixé au départ ne veut pas dire librement augmenté ensuite.

Durée, préavis et résiliation

C'est là que les malentendus explosent.

Côté locataire : vous pouvez partir à tout moment moyennant un préavis de deux mois notifié par acte extrajudiciaire (huissier) ou lettre recommandée avec accusé de réception. Un SMS, un WhatsApp, ça ne compte pas juridiquement. Si vous partez sans préavis, le bailleur peut vous réclamer les deux mois de loyer.

Côté bailleur : vous ne pouvez pas congédier le locataire comme vous voulez. L'article 44 de la loi 67-12 limite les motifs de reprise à quatre cas :

Reprise pour habitation personnelle ou pour un ascendant/descendant au premier degré
Reconstruction, extension ou surélévation nécessitant l'évacuation
Travaux rendant le logement inhabitable
Manquement grave du locataire (impayés, troubles de voisinage, sous-location non autorisée)

Le congé doit être notifié par huissier au moins deux mois avant l'échéance, avec motif précis. En cas de contestation, c'est le tribunal de première instance qui tranche. Et les juges sont, en pratique, plutôt protecteurs du locataire quand le motif est flou.

Pour les impayés, le bailleur doit mettre en demeure le locataire, puis saisir le juge. L'expulsion sans décision judiciaire est un délit — article 230 du Code pénal (violation de domicile). On vous le dit franchement : jeter les affaires d'un locataire sur le trottoir vous mène directement au commissariat.

Attention — Congé verbal sans effet
Un propriétaire qui vous dit "je récupère l'appartement dans un mois" au téléphone ne vous a juridiquement rien dit. Tant qu'il n'y a pas acte d'huissier ou LRAR avec motif légal, le bail continue.

Les obligations réciproques pendant le bail

Le bailleur doit livrer un logement en bon état, assurer la jouissance paisible, et prendre en charge les grosses réparations (toiture, murs porteurs, canalisations principales). Articles 639 à 644 du DOC.

Le locataire doit payer le loyer et les charges, user du bien "en bon père de famille" (expression du DOC qui, oui, est datée), effectuer les menues réparations et l'entretien courant, et restituer le bien dans l'état où il l'a reçu, usure normale exceptée.

La taxe d'habitation et la taxe de services communaux ? C'est le locataire qui les paye lorsqu'il occupe le bien au 1er janvier de l'année, selon la loi 47-06. Beaucoup de contrats mettent cette charge sur le locataire sans le préciser, et les locataires découvrent la facture avec surprise.

Les charges de copropriété (ascenseur, gardiennage, nettoyage) sont généralement à la charge du locataire quand elles correspondent à des services dont il bénéficie. L'eau et l'électricité sont au compteur individuel du locataire dans la quasi-totalité des cas.

Pour les meubles dans une location meublée, un inventaire annexé au contrat est votre seule protection.

En cas de litige : où aller

Le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble est compétent, section civile. Pour les baux d'habitation, il existe une procédure allégée devant le juge des référés pour les expulsions pour impayés manifestes.

Avant d'aller au tribunal, la conciliation est obligatoire pour certains litiges (article 29 de la loi 67-12). Un passage devant le président du tribunal pour tenter un accord amiable, avant toute action au fond.

Les délais pratiques : comptez entre 6 et 18 mois pour une procédure d'expulsion aboutie, parfois plus si le locataire fait appel. Avoir un dossier béton — contrat écrit, quittances, mises en demeure, états des lieux — change tout.

Pour mieux comprendre vos droits en tant que locataire ou bailleur, consultez notre catégorie dédiée au droit locatif.

Points à ne pas rater

Exigez toujours un contrat écrit, même pour une location "entre amis". Le DOC vous donne des droits, mais sans écrit, prouver les conditions du bail est un cauchemar.
Faites un état des lieux détaillé avec photos. Sans ça, vous perdez votre dépôt de garantie neuf fois sur dix au départ.
Gardez toutes les quittances. Dix ans si possible — c'est le délai de prescription en matière civile.
Si vous êtes bailleur, déclarez vos revenus locatifs. Le fisc croise désormais les données bancaires et les enregistrements de contrats.
Pour un bail commercial (fonds de commerce), la loi 49-16 s'applique, pas la 67-12. Les règles sur le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction sont totalement différentes.

Un contrat de bail Maroc bien rédigé coûte quelques centaines de dirhams à faire relire. Un contentieux locatif en coûte des dizaines de milliers. Faites le calcul.

Sources

[1] Loi n° 67-12 du 11 novembre 2013 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, Bulletin Officiel n° 6208.

[2] Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), articles 627 à 699 (louage de choses).

[3] Loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal.

[4] Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales (taxe d'habitation, taxe de services communaux).

[5] Code Général des Impôts, dispositions relatives à l'imposition des revenus fonciers.

[6] Code pénal marocain, article 230.

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