Si vous possédez un appartement, un local ou une villa dans un immeuble partagé au Maroc, vous êtes concerné par la loi 18-00 sur le statut de la copropriété. Cette loi s'applique aux immeubles divisés en lots, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes (art. premier). Elle vaut aussi bien pour les immeubles immatriculés que non immatriculés (art. premier). Ce guide vous explique l'essentiel : qui décide, qui gère, et comment sont calculées vos charges.
Parties privatives et parties communes
Vos parties privatives sont celles que vous occupez et utilisez seul, en pleine propriété exclusive (art. 2). Les parties communes, elles, servent à l'ensemble des copropriétaires : fondations, murs porteurs, façade, escaliers, ascenseurs, entrées et locaux à ordures, par exemple (art. 4).
Votre quote-part dans les parties communes est en principe fixée selon la surface de votre lot par rapport à l'ensemble des lots de l'immeuble, sauf disposition contraire des titres ou décision de l'assemblée générale (art. 6). Important : vous ne pouvez ni vendre, ni hypothéquer, ni louer votre fraction divise indépendamment de votre quote-part indivise (art. 7).
Le règlement de copropriété : votre document de référence
Tout immeuble en copropriété est régi par un règlement de copropriété (art. 8). Ce document fixe notamment l'usage des parties communes, les règles de désignation du syndic, et la répartition des charges entre copropriétaires (art. 9). En l'absence de règlement, un règlement type s'applique (art. 8).
Si vous achetez un lot, le vendeur doit vous remettre une copie du règlement, des plans architecturaux « ne varietur » et des plans topographiques ; l'acte de vente doit mentionner que vous en avez pris connaissance (art. 11). Tout acte de transfert de propriété doit, sous peine de nullité, être établi par acte authentique ou par acte à date certaine dressé par un professionnel agréé (art. 12).
Le syndicat des copropriétaires
Dès l'inscription de la première cession, tous les copropriétaires sont regroupés de plein droit dans un syndicat doté de la personnalité morale (art. 13). Vous en êtes automatiquement membre et tenu de participer aux votes (art. 14). Le syndicat a pour mission de conserver, entretenir et administrer les parties communes (art. 13). Il est administré par une assemblée générale et géré par un syndic et son adjoint (art. 13).
L'assemblée générale : où se prennent les décisions
L'assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an, dans les trente jours suivant la fin de l'année (art. 16 ter). Vous devez être convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier ou par tout moyen légal, au moins quinze jours avant la réunion (art. 16 quinquies). Si le syndic ne convoque pas l'assemblée, un tiers des copropriétaires peut le lui demander (art. 16 quater).
Vous disposez d'un nombre de voix correspondant à votre quote-part (art. 16 decies). Vous pouvez donner mandat écrit à un tiers, qui ne peut toutefois représenter plus de trois copropriétaires (art. 16 decies). À noter : si vous n'avez pas payé vos charges, votre présence à la réunion peut être refusée (art. 16 quinquies).
La réunion est valable si la moitié au moins des copropriétaires sont présents ou représentés ; à défaut, une seconde réunion se tient dans les trente jours et décide quel que soit le nombre de présents (art. 18).
Les majorités à connaître
Les décisions ne se prennent pas toutes à la même majorité :
- Majorité relative des présents ou représentés : entretien courant de l'immeuble, désignation du concierge, installation d'antennes communes (art. 20).
- Majorité des trois quarts : amendement du règlement, désignation ou révocation du syndic, approbation du budget et fixation des charges, grands travaux d'entretien, assurance collective (art. 21).
- Unanimité : surélévation, édification d'un nouveau bâtiment, transformation de parties communes en parties privatives, démolition totale (art. 22).
L'assemblée ne peut jamais vous obliger à changer la destination ou l'usage de votre partie privative (art. 23).
Le syndic et son adjoint
Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix, pour un mandat de deux ans renouvelable (art. 19). Il peut être un copropriétaire, un tiers ou un professionnel de la gestion immobilière (art. 19).
Ses principales missions : exécuter le règlement de copropriété, collecter les charges contre récépissé, tenir une comptabilité, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, et représenter le syndicat en justice (art. 26). Il doit vous informer de la situation de trésorerie au moins tous les six mois (art. 26). En cas de décès, de révocation ou de démission du syndic, son adjoint exerce les mêmes attributions (art. 27).
Les charges : ce que vous devez payer
Vous êtes tenu de participer aux charges de conservation, d'entretien et de gestion des parties communes, ainsi qu'aux services collectifs selon leur utilité pour votre lot (art. 36). Chaque année, l'assemblée vote un budget prévisionnel et une provision pour les grands travaux ; vous versez des provisions exigibles, en principe, le premier jour de chaque trimestre (art. 24).
Un compte de réserve peut être créé pour les dépenses inhabituelles ou urgentes, alimenté par des contributions supplémentaires (art. 37 bis). En cas d'urgence, le syndic peut utiliser ce compte à condition de vous en informer par écrit (art. 37 bis).
Si vous ne payez pas
Le syndic recouvre les charges sans autorisation préalable de l'assemblée et peut agir en justice (art. 25). Après une mise en demeure restée sans suite plus de trente jours, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles (art. 25) et le syndic peut engager une procédure d'injonction de payer (art. 25 bis). Les créances du syndicat bénéficient même d'une hypothèque forcée sur votre lot (art. 40). À l'inverse, ces créances se prescrivent par cinq ans à compter de leur approbation par l'assemblée (art. 43).
Contester une décision
Si vous estimez payer plus que votre dû, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour demander la révision (art. 38). Plus largement, le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble est compétent pour tout litige relatif à la loi (art. 59 undecies). Les recours contre une décision de l'assemblée générale doivent être introduits dans un délai de deux mois à compter de leur notification, sous peine de prescription (art. 59 duodecies).
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