Contrat de Location d'Appartement au Maroc…

En bref

Un contrat de location appartement Maroc doit être écrit, enregistré auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) dans les 30 jours, et respecter la Loi 67-12 du 11 novembre 2013. Le bailleur fournit un logement décent et un état des lieux signé. Le locataire paie le loyer, les charges, et un dépôt de garantie plafonné à deux mois. En cas de litige, le tribunal de première instance de la situation de l'immeuble est compétent. Pas de bail écrit ? Vous vous exposez tous les deux à des problèmes.

Le cadre légal : Loi 67-12 et DOC

La location à usage d'habitation est régie par la Loi n° 67-12 promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 15 moharrem 1435 (19 novembre 2013). Elle a remplacé l'ancien dispositif éclaté entre le Dahir de 1980 et le Code des obligations et des contrats.

Pour tout ce que la Loi 67-12 ne couvre pas — formation du contrat, vices du consentement, responsabilité — c'est le Dahir des Obligations et des Contrats (DOC) qui s'applique, notamment les articles 627 et suivants sur le louage de choses [1].

Honnêtement, la plupart des conflits locatifs au Maroc viennent du fait qu'une des deux parties n'a jamais lu la Loi 67-12. Ne soyez pas cette personne.

Le texte s'applique aux locaux à usage d'habitation ou mixte (habitation + professionnel non commercial). Les baux commerciaux relèvent, eux, de la Loi 49-16.

La forme écrite est obligatoire

L'article 3 de la Loi 67-12 est clair : le contrat de location appartement Maroc doit être rédigé par écrit, soit par acte authentique (notaire ou adoul), soit par acte sous seing privé à date certaine.

Un bail verbal n'est pas nul en soi — le DOC le reconnaît — mais vous aurez un mal fou à prouver quoi que ce soit devant le juge. Montant du loyer ? Durée ? État des lieux ? Sans écrit, c'est votre parole contre la sienne.

Le contrat doit mentionner, au minimum :

l'identité complète des deux parties (CIN ou titre de séjour) ;
la désignation précise du bien (adresse, étage, superficie, numéro de titre foncier si disponible) ;
l'usage convenu (habitation) ;
le montant du loyer et les modalités de paiement ;
la durée (à défaut, elle est présumée annuelle et renouvelable tacitement) ;
le montant du dépôt de garantie ;
la date de prise d'effet.

À surveiller : l'absence d'état des lieux d'entrée joue toujours contre le bailleur. Sans document contradictoire signé, l'appartement est présumé remis en bon état — et vous ne pourrez rien retenir sur le dépôt à la sortie.

Dépôt de garantie, loyer et charges

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges (article 20 de la Loi 67-12). Au-delà, la clause est nulle. Le bailleur doit le restituer dans un délai d'un mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues au titre des réparations locatives ou des loyers impayés.

Le loyer est librement fixé entre les parties. Sa révision annuelle est encadrée : elle ne peut intervenir qu'après trois ans pour les baux à durée indéterminée, dans la limite de 8 % pour l'habitation et 10 % pour l'usage commercial, selon le décret d'application de la Loi 07-03 sur la révision des loyers [2].

Les charges locatives (eau, électricité, syndic, taxe de services communaux dite ex-édilité pour la part locative) sont supportées par le locataire sauf stipulation contraire. La taxe d'habitation reste à la charge du propriétaire.

Un conseil utile : exigez des quittances. Toujours. L'article 7 de la Loi 67-12 oblige le bailleur à en délivrer une à chaque paiement, gratuitement. Beaucoup de bailleurs « oublient » — insistez.

L'enregistrement auprès de la DGI

Depuis la Loi de finances 2019, l'enregistrement du contrat de location appartement Maroc est obligatoire auprès de la DGI dans un délai de 30 jours à compter de sa signature. Les droits d'enregistrement sont de 200 MAD pour les baux à usage d'habitation [3].

Vous pouvez le faire :

en vous présentant au bureau d'enregistrement de la DGI compétent ;
ou en ligne via le portail SIMPL de la DGI, de plus en plus utilisé depuis 2023.

Le défaut d'enregistrement n'annule pas le contrat, mais il expose à des pénalités et prive le bailleur de la possibilité de produire le document comme preuve dans certaines procédures fiscales. Pour le locataire, c'est aussi utile : un bail enregistré facilite les démarches administratives (régularisation de résidence, inscription scolaire, raccordement RedAL/Lydec, etc.).

Coûts à prévoir à la signature
- Dépôt de garantie : jusqu'à 2 mois de loyer
- Premier mois de loyer d'avance
- Enregistrement DGI : 200 MAD
- Honoraires d'agence (si applicable) : usuellement 1 mois de loyer HT, partagé ou à la charge du locataire selon l'accord

Durée, résiliation et préavis

Sauf durée convenue, le bail est à durée indéterminée. Le congé obéit à des règles strictes.

Le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis de deux mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier, ou par voie extrajudiciaire (article 47 Loi 67-12).

Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour des motifs limités : reprise pour habitation personnelle ou pour un ascendant/descendant, démolition-reconstruction, ou manquement grave du locataire (notamment défaut de paiement). Le préavis est de trois mois, avec notification formelle motivée.

En cas de loyers impayés, la procédure passe par une mise en demeure adressée par huissier. Si le locataire ne régularise pas dans un délai de 15 jours, le bailleur peut saisir le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Comptez entre 6 et 18 mois selon l'encombrement du tribunal et les voies de recours exercées — rarement moins.

Les commissions de conciliation prévues par la Loi 67-12 au niveau des tribunaux existent sur le papier ; en pratique leur fonctionnement varie énormément d'une juridiction à l'autre.

État des lieux et obligations d'entretien

L'article 10 de la Loi 67-12 impose un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie du locataire. Document signé des deux parties, décrivant pièce par pièce l'état du logement, des équipements, des revêtements. Prenez des photos datées. Beaucoup.

Les réparations locatives (petites réparations d'entretien courant : joints, interrupteurs, robinets, peintures d'usage) sont à la charge du locataire. Les grosses réparations (toiture, structure, canalisations encastrées, chaudière collective) incombent au bailleur, sauf si elles résultent d'une faute du locataire.

Si le bailleur refuse de faire des travaux urgents affectant l'habitabilité, le locataire peut, après mise en demeure, saisir le juge des référés du tribunal de première instance pour obtenir une ordonnance autorisant les travaux aux frais du bailleur.

Un détail que peu de gens connaissent : en cas de vente de l'appartement loué, le bail continue de plein droit avec le nouveau propriétaire (article 692 du DOC). Le locataire ne peut pas être expulsé du seul fait du changement de propriétaire.

Que faire en cas de litige

Avant toute action judiciaire, essayez une mise en demeure écrite claire — c'est souvent suffisant pour débloquer la situation. Si ça ne suffit pas :

Saisir le tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble (section civile) ;
Les référés pour l'urgence (travaux, trouble manifeste) ;
L'appel devant la cour d'appel compétente dans un délai de 30 jours à compter de la notification du jugement.

Les frais judiciaires pour une action locative restent modestes (quelques centaines de dirhams de taxe judiciaire proportionnelle), mais les honoraires d'avocat varient fortement. Pour un dossier simple de recouvrement de loyers, comptez entre 3 000 et 8 000 MAD selon le cabinet.

Pour approfondir la procédure contentieuse ou d'autres questions locatives, consultez notre catégorie dédiée au droit locatif marocain.

Sources

[1] Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats, articles 627 et suivants (louage de choses). Secrétariat Général du Gouvernement, sgg.gov.ma.

[2] Loi n° 67-12 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 15 moharrem 1435 (19 novembre 2013), Bulletin Officiel n° 6208 ; Loi n° 07-03 sur la révision du montant du loyer.

[3] Code Général des Impôts, dispositions relatives aux droits d'enregistrement des baux à usage d'habitation. Direction Générale des Impôts, tax.gov.ma.

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Contrat de Location d'Appartement au Maroc : Guide Pratique