Loi 67-12 (rapports locatifs)

Article premier

Les dispositions de la présente loi sont applicables aux baux de locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel , meublés ou non meublés, dont la durée de location dépasse trente jours , ainsi que leurs dépendances telles que sous-sols garages, terrasses, cours et jardins et qui ne sont pas régis par une législation particulière. Les lосаtіоnѕ de courte durée sont gérées par la loi n°80-14 relative aux hébergements touristiques d’août 2015 et ne constituent donc pas des revenus fonciers. CHAPITRE II : CONTRAT DE BAIL

Article 2

Les conditions et obligations des baux des locaux visés à l’article 1 ci-dessus sont définies par accord entre les parties, sous réserve du respect des dispositions de la présente loi.

Article 3

Le contrat de bail doit être établi par acte écrit à date certaine et mentionner spécifiquement : Les noms et prénoms du bailleur et du locataire, la profession , l’ adresse , la pièce attestant de l’identité et toutes les informations relatives au mandataire, le cas échéant ; La dénomination complète et le siège social et si nécessaire toutes les informations relatives au représentant légal si le bailleur ou le locataire est une personne morale ; La désignation des locaux loués et de leurs dépendances, la destination ainsi que les équipements destinés à l’usage personnel du locataire ; Le montant du loyer convenu et l’ échéance de paiement ; La nature des charges locatives qui seront supportées par le locataire ; Le mode de paiement convenu du loyer et des charges locatives ; Les obligations spécifiques de chaque partie. Si les charges de copropriétés ou la taxe d’édilité (10% du loyer en ville) ne sont pas mentionnées dans le bail, le propriétaire ne peut pas vous demander de les payer !

Article 4

En cas de transfert de propriété des locaux destinés à la location, le contrat de bail demeure en vigueur au profit du locataire aux mêmes conditions prévues dans le contrat de bail. Le locataire devra être informé du transfert de la propriété selon les modalités indiquées aux articles 37 et 38 et 39 du code de procédure civile. CHAPITRE III : OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE SECTION 1 : OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Article 5

Le bailleur est tenu de remettre au locataire le local et ses dépendances, ainsi que les équipements mentionnés dans le contrat de location. Le local à usage d’habitation doit répondre aux caractéristiques nécessaires quant à ses parties constitutives , aux conditions d’aération, la cuisine, les toilettes, l’eau et l’électricité. Autrement dit, on ne peut théoriquement pas louer un lоgеmеnt insalubre. Néanmoins, les « caractéristiques nécessaires » ne sont pas précisées de façon plus détaillée.

Article 6

Au cas où le local ne réponde pas aux caractéristiques prévues à l’ article 5 ci-dessus, les parties peuvent, avant réception du local loué et établissement de l’état des lieux prévu à l’ article 7 ci-après, convenir par écrit des travaux que le locataire peut entreprendre et du mode de déduction des dépenses engagées sur le montant du loyer ; cet accord peut être daté et signé par les parties au contrat et leurs signatures légalisées par les autorités concernées. Cet accord précise notamment le montant des dépenses, leur mode de déduction du loyer, la durée de la déduction et le mode d’indemnisation du locataire en cas de libération des lieux avant la date d’échéance du bail sur présentation de la preuve des dépenses engagées. Si vous engagez vous-même des travaux qui sont de la responsabilité du propriétaire, il faut l’avertir et l’informer du montant des dépenses, si le propriétaire refuse, alors passez devant le juge.

Article 7

Les co-contractants doivent établir un état des lieux loués au moment de la remise des locaux et lors de leur restitution . Cet état des lieux devra être annexé au contrat.

Article 8

L’état des lieux doit être dressé par écrit à date certaine et comprendre une description détaillée et précise des locaux, en évitant d’utiliser des formules telles que « en excellent état » « état moyen ». A défaut d’état des lieux, le locataire, par la simple signature du contrat de bail, est censé avoir reçu les locaux en bon état d’usage . L’état des lieux, souvent négligé, est еѕѕеntіеl. Quand vous visitez l’appartement, faites des photos, une vidéo. Attention aux contrats de bail signés alors que le propriétaire est en train de faire des rénovations : préciser dans le contrat qu’un état des lieux sera fait au mоmеnt de l’emménagement.

Article 9

Le bailleur est tenu de garantir au locataire la remise des locaux loués, de lui en assurer la jouissance totale et paisible, de le garantir contre les vices et défauts de nature à y faire obstacle sauf ceux définis dans l’état des lieux ou qui font l’objet de l’accord express prévu à l’ article 6 ci-dessus. Sauf que le bailleur ne garantit que les vices de son fait ou du fait des personnes sous sa responsabilité et n’est pas tenu des vices causés par des tiers . De même qu’il n’est pas tenu des vices et défauts des locaux loués connus du locataire sans qu’ils ne soient inclus dans l’état des lieux mentionné à l’ article 7 ci-dessus. Le mot important est « connus « . Si vous découvrez après avoir emménagé, des défauts que ѵоuѕ nе роuѵіеz pas déceler lors de l’état des lieux, le propriétaire doit les réparer.

Article 10

Le bailleur est tenu d’entretenir le local de sorte à en permettre l’usage conformément à ce qui est prévu dans le contrat et de procéder à toutes les réparations nécessaires pour sa préservation et son entretien. Si le bailleur a été averti par les voies légales de procéder aux réparations qui lui incombent et qu’il n’y a pas procédé dans un délai d’un mois , le locataire peut obtenir du tribunal de première instance territorialement compétent, une ordonnance fixant le montant des réparations nécessaires et l’autorisant à les effectuer et à en déduire le montant du loyer . Le bailleur ne peut s’opposer aux réparations effectuées par le locataire tant que ces dernières n’entraînent pas de changement dans la nature du local loué.

Article 11

Le bailleur est tenu de remettre au locataire une quittance signée par lui ou par son mandataire comportant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le montant du loyer et les charges y afférentes. Outre la quittance mentionnée à l’alinéa précédent, le paiement du loyer peut être établi s’il a lieu selon le mode convenu dans le contrat, indiquant le montant du loyer et les charges locatives dans leur intégralité. SECTION II : OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Article 12

Le locataire s’engage à payer le loyer aux termes convenus ainsi que, le cas échéan t, toutes les charges locatives qu’il supporte aux termes du contrat en vertu de la réglementation en vigueur. Sont incluses dans le calcul des charges locatives, les sommes liées au loyer en contrepartie des prestations relatives à l’usage des différentes parties des lieux loués.

Article 13

A l’expiration ou la résiliation du contrat de location, le locataire est tenu de restituer le local loué au bailleur conformément aux dispositions des chapitres 7 et 8 de la présente loi. En cas de maintien dans les lieux après cette date, il sera tenu au versement d’une indemnité d’occupation fixée par le tribunal qui ne saurait être inférieure au double du loyer . Il aura également à supporter la réparation de toute dégradation dûment établie survenue dans le local et sera considéré comme occupant sans titre le bien d’autrui.

Article 14

Le locataire est tenu de préserver le local loué et d’en faire usage conformément à sa destination contractuelle . Le locataire devra répondre de toutes dégradations ou pertes survenues dans les locaux de son fait ou par erreur. Sauf qu’il n’aura pas à répondre des dégradations ou vices découlant de : l’ usage habituel et ordinaire ; les cas fortuit ou cas de force majeure ; la vétusté ou vice dans le bâtiment ou pour cause de réparations non effectuées relevant du bailleur lorsqu’il est prouvé qu’il en a été informé. Le propriétaire ne peut pas reprocher au locataires les conséquence de son défaut d’еntrеtіеn, ni les clous dans le mur, etc.

Article 15

Le locataire ne peut introduire de transformations dans les locaux et équipements loués sans l’accord préalable et écrit du bailleur. A défaut d’accord, le bailleur peut exiger du locataire, à son départ, de remettre en état les lieux ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés . Le bailleur a toutefois la faculté d’exiger la remise en état immédiate des lieux aux frais du locataire lorsque les transformations effectuées mettent en péril la sécurité du local ou le bon fonctionnement des équipements. Les « trаnѕfоrmаtіоnѕ » ne sont pas définies, mais il s’agit de modifications définitives, par exemple abattre ou іnѕtаllеr une cloison… par contre, le locataire peut parfaitement repeindre dans des couleurs différentes (et la peinture, une fois qu’il est entré dans le local fait partie de l’entretien à sa charge).

Article 16

L’action initiée par le bailleur à l’encontre du locataire, en rapport avec les dispositions de l’ article 15 ci-dessus est prescrite après trois mois , à compter de la date de reprise du local loué.

Article 17

Le locataire est tenu de permettre au bailleur d’effectuer les travaux nécessaires au maintien en état et à la préservation des locaux loués, ainsi que les réparations urgentes ne pouvant être différées jusqu’à la fin du rapport locatif. Toutefois si ces réparations entraînent pour le locataire la privation totale ou partielle du local durant plus de trois jours , le locataire peut résilier le bail ou recourir à la justice pour réclamer la réduction du loyer à proportion de la durée durant laquelle il aura été privé de l’usage du local. Le locataire peut se charger de la réalisation des travaux prévus à l’alinéa 1er ci-dessus, aux frais du bailleur, dans les délais et conditions fixés par les parties dans un acte à date certaine.

Article 18

Sous peine de réparation des dommages, le locataire est tenu d’informer le bailleur par les voies légales et dans les plus brefs délais de tous les faits nécessitant son intervention . Voies légales : courrier recommandé avec accusé de réception, ou courrier remis en mаіnѕ propres avec une copie signée par le propriétaire mentionnant « reçu le » uniquement .

Article 19

Par réparations, on entend les travaux courants d’entretien et les réparations simples induites par l’ usage normal des locaux . Ces réparations concernent particulièrement : Les parties extérieures réservées à l’usage privatif du locataire telles que les portes, fenêtres, vitres, rampes et serrures ; Les parties intérieures telles que les équipements électriques, les travaux de carrelage, peinture, ferronnerie, rideaux et fenêtres ; La réparation ou le remplacement de la robinetterie et des équipements sanitaires du local loué. Nonobstant les dispositions de l’article 639 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) portant code des obligations et des contrats, ces réparations sont effectuées aux frais du locataire et n’obligent le bailleur que s’ils lui incombent aux termes du contrat. L’usage normal d’un matériel correctement entretenu . Si votre chauffe-eau rend l’âme six mois après votre entrée parce que le propriétaire n’a pas fait l’entretien régulier de la résistance, c’est un ԁéfаut caché qui ne pouvait pas être constaté dans l’état des lieux et dont la réparation lui incombe.

Article 20

Le bailleur peut exiger du locataire le versement d’une caution à titre de garantie de règlement des loyers et charges locatives impayés ou de dédommagement pour les dégâts que le local pourrait subir de son fait. Le montant de cette caution ne peut excéder deux mois de loyer . La caution est restituée dans le délai d’ un mois à compter de la date de remise des clés du local par le locataire , déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, à condition qu’ils soient dûment établis. Les parties peuvent convenir de réserver le montant de cette garantie pour couvrir le loyer des derniers mois de location.

Article 21

Le locataire alléguant d’un trouble de jouissance ou d’un vice entravant celle-ci ne peut s’abstenir, pour cette raison et en aucun cas, du règlement du montant du loyer à terme échu. Il peut néanmoins demander au tribunal la déduction d’une partie du loyer correspondant au volume du préjudice . Quoi qu’il arrive, on ne diminue pas son loyer soi-même. CHAPITRE IV : PAIEMENT DU LOYER ET DES CHARGES LOCATIVES

Article 22

Nonobstant toutes les dispositions légales applicables en la matière, les dispositions de ce chapitre sont applicables aux demandes aux fins de recouvrement du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, si le rapport locatif entre les parties est dûment établi aux termes d’un acte écrit à date certaine ou d’un jugement définitif fixant le montant du loyer.

Article 23

En cas de non-paiement total ou partiel des sommes dues fixées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au président du tribunal de première instance la validation de la mise en demeure et le commandement de payer . La demande ne peut être reçue que si elle est accompagnée par l’une des preuves évoquées à l’ article 22 ci-dessus.

Article 24

Sous peine d’irrecevabilité, la mise en demeure doit comporter : Les noms et prénoms des parties tels que figurant sur l’une des pièces mentionnées à l’article 22 ci-dessus ; L’adresse du bailleur ; L’adresse du local loué et, si nécessaire, le domicile ou la résidence du locataire ; Le montant du loyer et des charges locatives réclamés ; La durée concernée ; Le total des impayés.

Article 25

La mise en demeure fixe un délai qui ne saurait être inférieur à quinze jours à compter de sa notification au locataire pour le règlement des sommes impayées soit directement entre les mains du bailleur ou de son mandataire en échange d’une quittance ou par virement sur son compte bancaire ou par dépôt à la caisse du tribunal ou par tout autre moyen établissant le paiement et sa date.

Article 26

En cas de non-paiement total ou partiel des sommes dues fixées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au président du tribunal de première instance la validation de la mise en demeure et le commandement de payer .

Article 27

Le président du tribunal ou son représentant prononce une ordonnance de validation de la mise en demeure avec commandement de payer intégré à la même demande, dans un délai de quarante-huit heures (48) à compter de la date d’enregistrement de la demande, sur la base du procès-verbal de notification et des pièces et justificatifs prévus à l’ article 22 et suivants. Ce commandement est exécuté sur la minut e. Donc, à partir du moment où le propriétaire se manifeste de façon officielle (via un huissier), le locataire dispose de 15 jours + 48 heures pour régulariser sa situation.

Article 28

Le rejet de la demande de validation n’est susceptible d’ aucun recours ordinaire ou extraordinaire et ne dispose d’aucune force probante.

Article 29

En cas de rejet de la demande, le bailleur peut réclamer le paiement du loyer et des charges locatives conformément aux règles générales. Le bailleur peut, en cas d’acceptation de la demande, porter le litige devant le tribunal de première instance conformément aux mêmes règles. Le tribunal peut, exceptionnellement, ordonner le sursis à exécution par un jugement motivé sur la base d’une demande particulière indépendante en la matière. Le locataire ayant des difficultés de paiement peut demander un délai de paiement au tribunal.

Article 30

S’il est établi que le bailleur ayant récupéré les sommes dues a poursuivi, de mauvaise foi , la procédure de validation de la mise en demeure, le locataire a le droit de réclamer une indemnité pour le préjudice allant de l’équivalent de deux à six mois de loyer et ce, sans préjudice des poursuites pénales à l’encontre du bailleur, le cas échéant. CHAPITRE V : REVISION DU LOYER

Article 31

La révision du loyer des locaux visés à l’ article 1 de la présente loi obéit aux dispositions du présent chapitre. Le bailleur et le locataire peuvent convenir, d’un commun accord, des conditions de révision du loyer , ainsi que du taux de son augmentation ou sa diminution.

Article 32

Il ne peut être convenu d’augmenter le montant du loyer durant une période inférieure à trois ans à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle ni de convenir d’une augmentation supérieure aux taux fixés dans la présente loi .

Article 33

Si aucun accord n’est intervenu entre les deux parties concernant les conditions de révision du montant du loyer et le taux de son augmentation, ce montant peut faire l’objet d’une révision après chaque période de trois ans au moins à compter de la date de l’accord sur le montant du loyer, de la date de sa révision d’un commun accord ou de la date de la dernière révision fixée par le tribunal et ce, conformément aux taux fixés à l’ article 34 ci-après.

Article 34

Le taux d’augmentation du montant du loyer est fixé ainsi qu’il suit : 8 % pour les locaux à usage d’habitation 10 % pour les locaux à usage professionnel .

Article 35

Par dérogation aux deux taux indiqués à l’ article 34 ci-dessus, il appartient au tribunal d’apprécier le taux d’augmentation du loyer si son montant n’excède pas quatre cents dirhams par mois sans que le taux d’augmentation fixé par le tribunal soit supérieur à 50 % .

Article 36

Conformément aux dispositions des articles 660 et 661 du code des obligations et des contrats, le locataire peut demander la diminution du loyer s’il survient des circonstances qui ont des répercussions sur l’usage pour lequel le local a été loué .

Article 37

Le montant du nouveau loyer est applicable à compter de la date à partir de laquelle l’action en justice a été introduite. Si le bailleur demande la révision du loyer par voie de mise en demeure adressée au locataire, le montant nouveau du loyer est applicable à compter de la date de réception par le locataire de cette mise en demeure à condition que le bailleur introduise une action en justice dans les trois mois qui suivent la date de réception de ladite mise en demeure par le locataire. Si le bailleur a introduit son action en révision après l’expiration du délai de trois mois visé à l’alinéa 2 ci-dessus, les dispositions de l’alinéa 1er sont applicables.

Article 38

Le tribunal de première instance est compétent pour connaître des litiges concernant la révision et le recouvrement de l’augmentation du loyer que cette augmentation soit stipulée dans le contrat ou prévue par la législation en vigueur relative aux locaux visés à l’article premier de la présente loi. Le jugement prononçant l’augmentation du montant du loyer est exécutoire à compter de la date fixée pour l’application de l’augmentation. Le jugement prononcé en la matière est susceptible d’ appel pendant un délai de trente jours à compter de la date de notification dudit jugement. En résumé , les augmentations de loyer c’est une fois tous les trois ans, non rétro-actif, 8% maximum pour l’usage d’habitation, 10% pour l’usage рrоfеѕѕіоnnеl ou 200 dirhams pour les loyers de moins de 400 dirhams, et les litiges sont réglés par le tribunal. CHAPITRE VI : SOUS-LOCATION ET CESSION DE BAIL

Article 39

Par dérogation aux dispositions de l’article 668 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats, toute sous-location ou cession de bail par le locataire des locaux à usage d’habitation est interdite sauf accord écrit du bailleur par acte à date certaine et sauf stipulation contraire dans le contrat de location. En cas de sous-location, l’accord écrit doit mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que les charges locatives si nécessaire et les autres conditions de sous-location convenues. L’occupation des lieux loués pendant plus de trois mois est considérée comme sous-location ou cession de bail totale ou partielle.

Article 40

S’agissant de locaux à usage professionnel , le bailleur ne peut s’opposer à la sous-location ou la cession de bail, si le sous-locataire ou le cessionnaire s’engage à utiliser le ou les locaux loués pour exercer la même activité professionnelle que le locataire initial y exerçait ou pour y exercer une activité professionnelle similaire , à condition que cela n’entraîne pas de transformations dans les locaux loués ou induise des charges supplémentaires pour le bailleur ou de changement de nature du contrat de location. A cet effet, le bailleur est appelé par le locataire pour concourir au contrat selon les modalités prévues aux articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile. Il lui notifie son intention de sous-louer les locaux ou de céder son bail.

Article 41

Toute sous-location ou cession partielle du bail est interdite pour les locaux à usage professionnel sauf accord écrit du bailleur par acte à date certaine comportant toutes les informations prévues à l’alinéa 2 de l’ article 39 ci-dessus. Toute sous-location partielle ou cession partielle du bail est frappée de nullité par la force de la loi.

Article 42

En cas de sous-location ou de cession, lorsque le montant du loyer est supérieur à celui de la location initial e pour la partie sous-louée ou cédée, le bailleur a droit à une augmentation correspondante du loyer initial . Si la sous-location ou la cession du bail est effectuée sans accord préalable sur la révision du loyer, le bailleur conserve le droit à la révision trisannuelle du loyer prévue à l’ article 33 ci- dessus.

Article 43

En cas de sous-location ou cession illégale , le sous-locataire ou le cessionnaire est considéré comme occupant le local sans droit ni titre . Le bailleur peut dans ce cas saisir le juge des référés pour demander de le congédier, ainsi que le locataire ou l’occupant de son fait . Le contrat de sous-location ou de cession ainsi que le contrat initial de location sont résiliés de plein droit dès que le congé est ordonné. En cas de dégradations importantes des lieux loués du fait de la sous-location ou la cession, le bailleur est en droit de demander la résiliation du contrat et d’obliger le locataire à la remise en l’état précédant la sous-location ou cession. En résumé, sans accord écrit du propriétaire , la sous-location est interdite pour les locaux d’habitation, possible pour les locaux professionnels uniquement si elle est totale (on ne peut pas sous-louer une partie seulement) et pour une activité similaire à celle décrite dans le contrat. Si le « sous-loyer » est inférieur au loyer contractuel, c’est le propriétaire qui empoche le surplus. La sous-location touristique, de type AirBnB, est donc totalement interdite et c’est un motif d’expulsion . CHAPITRE VII : EXTINCTION DU CONTRAT DE BAIL

Article 44

Nonobstant toute condition ou disposition légale contraire, les contrats de location des locaux visés à l’ article premier ci-dessus ne prennent fin que par un congé donné, validé dans les conditions portées au présent chapitre.

Article 45

Le bailleur qui souhaite mettre fin au contrat de location doit notifier au locataire un congé basé sur des motifs sérieux et légitimes tels que : La reprise du local loué pour s’y loger ou y loger son conjoint, ses ascendants ou descendants directs au premier degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoire, aux termes de l’article 369 et suivants du code de la famille, ou l’enfant recueilli prévu par la relative à la prise en charge ( kafala ) des enfants abandonnés promulguée par le dahir n° 172.02.1 du 1er rabia II 1423 (13 juin 2002). La nécessité de démolir le local loué en vue de le reconstruire ou y effectuer des réparations importantes nécessitant qu’il soit libéré. Les retards dans le paiement du loyer .

Article 46

Le congé doit, sous peine de nullité : Contenir l ’indication des motifs invoqués par le bailleur ; Porter sur l’ensemble des lieux loués avec toutes leurs dépendances ; Comporter la mention d’un préavis de deux mois au moins ; Le congé est notifié dans les formes prévues par les articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile. La date de notification du congé constitue le point de départ du délai de deux mois.

Article 47

Si le locataire refuse le congé , soit expressément soit tacitement en se maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer la validité du congé et l’expulsion du locataire ou de l’occupant de son chef.

Article 48

Le tribunal ne peut valider le préavis de congé que pour les motifs prévus à l’ article 45 ci-dessus.

Article 49

La demande en validation de congé prévue à l’alinéa 1er de l’ article 45 ci-dessus n’est recevable qu’à condition : Que le local objet du congé soit la propriété du bailleur depuis au moins dix-huit mois avant la date du congé, sauf que l’héritier, le légataire et l’enfant recueilli de l’ancien propriétaire ouvrent droit au décompte de la période durant laquelle le local était propriété de ce dernier. Que le bailleur ou son conjoint ou ses ascendants ou descendants directs au premier degré. Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur offre de reloger le locataire dans un local d’égale importance, ayant les mêmes caractéristiques pour le même loyer . Le local ne peut être déclaré abandonné si le locataire continue à remplir ses obligations envers le bailleur.

Article 50

La validation du congé est de droit lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires et exigent la libération des lieux par le locataire. La démolition ou les transformations sont nécessaires lorsque la situation de l’immeuble l’exige pour absence de conditions d’hygiène ou de sécurité ou si le bailleur souhaite édifier une nouvelle construction à la place de l’immeuble démoli ou dans le cas de survenue d’éléments nouveaux en vertu de documents d’urbanisme autorisant le rajout de constructions supplémentaires à même de valoriser l’immeuble. Le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine de déchéance, d’ user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur conformément à l’alinéa ci-après. Le bailleur doit aviser le locataire dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception du permis de construire ou du certificat de conformité selon le cas, par l’un des modes prévus aux articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile. Le locataire peut saisir le tribunal pour fixer un délai au bailleur durant lequel il convient d’exécuter le motif du congé. Il sera tenu compte, pour la fixation du nouveau loyer et des charges locatives, des dépenses engagées pour le local et du capital investi .