Caution de location au Maroc : montant et restitution

Si vous louez un logement au Maroc, le propriétaire va presque systématiquement vous demander une caution. C'est légal, c'est encadré, mais les règles sont souvent ignorées des deux côtés. Voici ce que dit vraiment la loi.

Réponse rapide

La caution location au Maroc est plafonnée à deux mois de loyer maximum pour un bail d'habitation, selon l'article 4 de la Loi 67-12 régissant les baux à usage d'habitation ou professionnel. Elle est versée à la signature du contrat, conservée par le bailleur (pas déposée chez un tiers, contrairement à la France), et doit être restituée dans un délai d'un mois après la restitution des clés, déduction faite des dégradations justifiées et des impayés. Pas de dégâts, pas de retenue.

Combien peut-on vous demander ?

Deux mois. Pas trois, pas quatre. L'article 4 de la Loi n° 67-12 promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013 est explicite : le montant de la garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges ^[1].

Dans la pratique, beaucoup de propriétaires demandent un mois seulement, surtout pour les locations longues. D'autres exigent deux mois plus le premier mois d'avance, ce qui reste légal. Au-delà, vous êtes en droit de refuser.

Un détail que la plupart des locataires ignorent : la caution ne produit aucun intérêt au profit du locataire pendant la durée du bail. Le bailleur la garde, point.

Pour les baux commerciaux, régis par la Loi 49-16, la logique est différente et le plafond légal ne s'applique pas de la même manière — la négociation est libre.

Quand et comment la verser

La caution se paie à la signature du contrat de bail, en même temps que le premier loyer. Exigez un reçu daté et signé mentionnant explicitement le mot « caution » ou « garantie locative », distinct du reçu de loyer. Honnêtement, c'est là que les choses dérapent plus tard : sans trace écrite, prouver que vous avez versé 10 000 MAD devient un cauchemar.

Le contrat lui-même doit mentionner le montant de la caution. L'article 3 de la Loi 67-12 impose un contrat écrit, enregistré auprès de l'administration fiscale dans un délai de 30 jours ^[2]. Sans contrat écrit, vous êtes dans le flou juridique — et c'est rarement à l'avantage du locataire.

Payez par virement ou chèque si possible. Le cash sans reçu, c'est le degré zéro de la protection.

Attention : certains propriétaires présentent la caution comme « non remboursable » ou l'imputent d'office sur le dernier mois de loyer. Les deux pratiques sont illégales. La caution est une garantie, pas un loyer d'avance.

Récupérer sa caution à la fin du bail

C'est ici que les litiges explosent. L'article 20 de la Loi 67-12 prévoit la restitution de la caution dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés, sous réserve des sommes dues et des réparations locatives ^[1].

Pour maximiser vos chances :

• Faites un état des lieux d'entrée signé par les deux parties. Sans ce document, le bailleur peut prétendre que n'importe quelle rayure existait déjà de votre fait.
• Faites un état des lieux de sortie contradictoire, idéalement avec photos horodatées.
• Payez tous vos loyers et charges jusqu'au dernier jour. Les arriérés justifient une retenue.
• Rendez le logement dans un état de propreté raisonnable.

Le bailleur peut retenir sur la caution : les loyers impayés, les charges dues (eau, électricité, syndic), et le coût des réparations locatives nécessaires à cause de votre usage — pas l'usure normale. Une peinture défraîchie après trois ans d'occupation, ce n'est pas de votre ressort. Un trou dans le mur, si.

Si le bailleur refuse de restituer ou retient abusivement, vous avez un recours : le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble, section civile. Une mise en demeure par huissier précède généralement l'assignation. Les sommes en jeu étant souvent modestes, la procédure reste accessible.

Que faire si le propriétaire ne rend rien

Première étape : une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant l'article 20 de la Loi 67-12 et exigeant la restitution sous 15 jours. Soyez précis sur le montant, la date de versement, la date de remise des clés.

Si silence ou refus, passez par un huissier de justice pour une sommation. Coût indicatif : 300 à 600 MAD selon la complexité. L'huissier peut aussi dresser un procès-verbal de l'état des lieux si vous ne l'avez pas fait.

Dernier recours : le tribunal de première instance. Vous pouvez vous passer d'avocat pour les petits litiges, mais pour une caution de 20 000 MAD avec contestation sur l'état des lieux, un avocat devient utile. Les délais judiciaires au Maroc restent longs — comptez 6 à 18 mois pour une décision en première instance.

Un conseil pragmatique : avant d'aller au tribunal, essayez une médiation directe. Beaucoup de bailleurs cèdent face à une mise en demeure sérieuse, surtout quand elle cite les textes.

Pour approfondir vos droits en tant que locataire, voyez la catégorie location.

Besoin d'une vérification pour votre situation ? Parlez à un avocat inscrit au Barreau du Maroc →

---