Contrat de bail au Maroc : ce que dit la loi

Contrat de bail au Maroc : ce que dit la loi

Si vous êtes propriétaire ou locataire au Maroc, le contrat de bail est le document qui va encadrer toute votre relation. Un bail mal rédigé, c'est des mois de procédure devant le tribunal. Voici ce que la loi impose vraiment.

Réponse rapide

Au Maroc, le contrat de bail à usage d'habitation est régi par la Loi 67-12, promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013. Il doit être écrit, daté, signé par les deux parties, et contenir l'identité du bailleur et du locataire, la description du bien, le montant du loyer, la durée, le dépôt de garantie et la date d'entrée en jouissance. Les baux commerciaux relèvent eux de la Loi 49-16. Pas d'écrit ? Vous perdez la plupart de vos recours rapides.

Ce que la loi impose dans un contrat de bail au Maroc

La Loi 67-12 relative aux locations d'immeubles à usage d'habitation ou professionnel exige la forme écrite. L'article 3 est clair : le contrat doit être rédigé en double exemplaire, à date certaine, et signé par les deux parties. La signature peut être légalisée à la commune — ce qui est fortement recommandé, honnêtement, parce qu'un contrat sous seing privé non légalisé pose problème en cas de litige.

Mentions obligatoires :

• Identité complète du bailleur et du locataire (CIN, adresse)
• Description précise du bien loué (adresse, superficie, nombre de pièces, équipements)
• Montant du loyer et modalités de paiement
• Durée du bail et date d'effet
• Montant du dépôt de garantie (plafonné à 2 mois de loyer par l'article 6 de la Loi 67-12)
• État des lieux annexé

Sans état des lieux signé, le bien est présumé livré en bon état. Ça joue contre vous à la sortie.

À surveiller : un contrat de bail au Maroc verbal n'est pas nul, mais il est quasi impossible à faire exécuter devant le juge. L'écrit n'est pas une formalité, c'est votre preuve.

Modèle contrat de bail Maroc Word : ce qu'il doit vraiment contenir

On trouve partout en ligne des modèles de contrat de location appartement Maroc à télécharger. La plupart sont incomplets, voire franchement dangereux. Un bon modèle contrat de bail Maroc Word doit reprendre toutes les mentions de l'article 3 de la Loi 67-12, prévoir un état des lieux détaillé en annexe, et laisser de la place pour les clauses spécifiques à votre situation (animaux, sous-location, charges, travaux).

Points à vérifier avant de signer un contrat de loyer Maroc téléchargé :

• Le dépôt de garantie n'excède pas 2 mois de loyer
• La clause de révision renvoie bien à la Loi 07-03 (pas d'augmentation annuelle déguisée)
• La répartition des charges locatives est précisée
• Les coordonnées pour les notifications figurent clairement
• La juridiction compétente est le tribunal du lieu de l'immeuble

Un modèle Word, c'est un point de départ. Pas un contrat prêt à signer les yeux fermés.

Durée, loyer et révision

La Loi 67-12 ne fixe pas de durée minimale pour un contrat de bail d'habitation. Les parties sont libres. En pratique, les baux de location au Maroc sont souvent conclus pour 1 an renouvelable tacitement.

Pour la révision du loyer, l'article 61 renvoie à la Loi 07-03, qui autorise une augmentation tous les 3 ans, dans la limite de 8 % pour les logements à usage d'habitation et 10 % pour l'usage professionnel ou commercial. Le bailleur doit notifier la révision par voie extrajudiciaire (huissier) au moins 2 mois avant la date d'effet.

Le loyer se paie mensuellement, à terme échu sauf stipulation contraire. Le reçu de paiement est obligatoire si le locataire le demande — article 7 de la Loi 67-12. Refuser un reçu, c'est une infraction.

Un conseil pratique : payez par virement bancaire. La trace écrite vaut mille témoignages devant le tribunal.

Résiliation et expulsion : la vraie procédure

C'est là que la plupart des propriétaires se brûlent. On ne met pas un locataire dehors parce qu'on en a envie.

Pour résilier un contrat de bail au Maroc à usage d'habitation, le bailleur doit notifier le congé par voie extrajudiciaire (huissier de justice) avec un préavis de 2 mois avant l'échéance (article 47 de la Loi 67-12). Les motifs admis sont limités : reprise pour habitation personnelle ou pour un parent proche, démolition-reconstruction, défaut de paiement, ou manquement grave aux obligations du bail.

En cas d'impayés, la procédure est la suivante :

1. Mise en demeure par huissier de payer dans un délai de 15 jours (article 26)
2. Si le locataire ne régularise pas, saisine du tribunal de première instance (section des référés pour les loyers)
3. Jugement d'expulsion
4. Exécution par huissier avec, le cas échéant, le concours de la force publique

Compter 6 à 18 mois selon la juridiction et la coopération du locataire. Oui, c'est long. Non, vous ne pouvez pas changer la serrure vous-même — c'est un délit (voie de fait).

Coûts indicatifs : huissier pour mise en demeure 300–600 MAD, dépôt de requête 150 MAD, honoraires d'avocat 3 000–8 000 MAD selon le dossier.

Bail commercial au Maroc : un régime à part

Les baux à usage commercial, industriel ou artisanal relèvent de la Loi 49-16 du 18 juillet 2016. Le régime du bail commercial au Maroc est très différent de celui de l'habitation : droit au renouvellement du locataire après 2 ans d'exploitation effective, indemnité d'éviction si le bailleur refuse de renouveler sans motif grave, procédure de validation du congé devant le tribunal de commerce.

Un contrat de bail commercial Maroc doit être écrit (article 3 de la Loi 49-16) et comporter l'inventaire précis du local, l'activité autorisée, le montant du loyer et sa périodicité, ainsi que la durée. Un modèle contrat de bail commercial Maroc Word peut servir de base, mais trois clauses méritent une attention particulière :

• La destination des lieux : définissez l'activité large (ex. « restauration et activités connexes ») plutôt qu'étroite, sinon toute évolution du commerce exigera un avenant.
• La répartition des travaux : par défaut, le bailleur assume les grosses réparations (art. 639 DOC), mais la pratique commerciale renverse souvent la règle.
• La clause résolutoire : elle doit être expresse pour jouer en cas d'impayés, avec commandement par huissier préalable.

Si vous louez un local pour y installer une activité inscrite au registre de commerce, c'est la Loi 49-16 qui s'applique, pas la 67-12. Qualifier correctement le bail dès le départ évite des surprises coûteuses — notamment sur l'indemnité d'éviction, qui peut atteindre plusieurs années de chiffre d'affaires.

Pour les baux professionnels (médecins, avocats, consultants), le régime se rapproche de l'habitation sous la Loi 67-12, mais vérifiez les clauses — certaines professions ont des règles spécifiques via leurs ordres.

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