Bail de location au Maroc : ce que dit la loi

Si vous êtes propriétaire ou locataire au Maroc et que vous préparez un bail, vous devez composer avec la Loi 67-12, qui encadre les baux d'habitation et à usage professionnel depuis 2014. Voici l'essentiel, sans détour.

Réponse rapide

Un bail location Maroc à usage d'habitation ou professionnel relève de la Loi 67-12. Il doit être écrit, daté, signé par les deux parties, et comporter un état des lieux contradictoire. La durée est libre, mais à défaut de terme écrit, elle est présumée indéterminée. La caution ne peut dépasser deux mois de loyer. Le congé se donne par acte d'huissier avec un préavis de deux mois (habitation) ou trois mois (professionnel). L'enregistrement auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) est obligatoire dans les 30 jours.

Ce que la loi exige dans le contrat

La Loi 67-12 (promulguée par le Dahir n° 1-13-111 du 19 novembre 2013) impose la forme écrite ^[1]. Fini le bail verbal "entre voisins" — s'il n'y a pas d'écrit, vous perdez l'essentiel de vos protections procédurales.

Le contrat doit contenir, au minimum :

• l'identité complète du bailleur et du locataire (CIN ou passeport)
• la désignation précise du bien et sa destination (habitation ou professionnel)
• le montant du loyer et les modalités de paiement
• la durée, si elle est déterminée
• le montant du dépôt de garantie
• un état des lieux annexé, signé des deux parties

L'état des lieux est l'élément que la plupart des gens bâclent. C'est pourtant lui qui tranchera, à la sortie, qui paie quoi. Prenez des photos datées, listez chaque pièce, chaque équipement.

Le bail doit être établi en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie. Honnêtement, prévoyez un troisième pour l'enregistrement fiscal.

Dépôt de garantie, loyer et enregistrement

Le dépôt de garantie (la "caution") est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les baux d'habitation (Loi 67-12, art. 5). Toute clause qui en demande plus est nulle. Le bailleur doit le restituer dans un délai raisonnable après l'état des lieux de sortie, déduction faite des dégradations imputables au locataire.

Le loyer est librement fixé entre les parties à la conclusion du bail. La révision, elle, est encadrée par la Loi 07-03 : elle ne peut intervenir qu'après trois ans et dans les plafonds fixés par décret (généralement 8 % pour l'habitation, 10 % pour le commercial, selon la zone) ^[2].

À retenir — Enregistrement

Le bail doit être enregistré auprès de la DGI dans les 30 jours suivant sa signature. Droit d'enregistrement : 200 MAD pour un bail d'habitation à durée indéterminée, ou proportionnel pour les baux à durée déterminée. L'omission entraîne une amende et prive le bailleur de la possibilité d'invoquer le contrat en justice sans régularisation préalable.

Le propriétaire doit également déclarer les revenus locatifs à l'Impôt sur le Revenu (IR), avec un abattement forfaitaire de 40 % puis application du barème progressif.

Résiliation et congé : la procédure stricte

C'est ici que les choses deviennent sérieuses. Vous ne pouvez pas, en tant que bailleur, mettre fin au bail par un simple SMS ou une lettre recommandée.

La Loi 67-12 (art. 44 et suivants) impose un congé signifié par acte extrajudiciaire — c'est-à-dire par huissier de justice. Le délai de préavis est de :

• 2 mois pour un bail d'habitation
• 3 mois pour un bail à usage professionnel

Et le motif compte. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'un des motifs limitativement prévus par la loi : reprise pour habitation personnelle ou familiale, démolition-reconstruction, défaut de paiement, ou manquement grave du locataire. Un congé sans motif valable sera rejeté par le tribunal de première instance (section du bail), même avec un préavis respecté.

Le locataire, lui, peut partir plus librement : préavis de deux mois également, mais sans avoir à justifier le motif.

En cas de litige, c'est le juge des référés ou le tribunal de première instance du lieu de l'immeuble qui est compétent. Les procédures d'expulsion sont longues — comptez facilement 12 à 24 mois quand le locataire se défend.

Attention

Un bail non enregistré reste valable entre les parties, mais le bailleur ne pourra pas initier une procédure d'expulsion sans d'abord régulariser l'enregistrement et payer les pénalités. Beaucoup de propriétaires l'apprennent trop tard.

Cas particuliers : meublé, saisonnier, commercial

Le bail meublé à usage d'habitation relève aussi de la Loi 67-12, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Les mêmes règles de préavis et de caution s'appliquent.

Le bail saisonnier (locations touristiques, Airbnb) échappe à la Loi 67-12 et relève du droit commun des contrats (Dahir des Obligations et des Contrats, DOC). La durée est courte, le régime fiscal différent, et une déclaration à la commune peut être exigée dans les villes qui ont adopté une réglementation locale.

Le bail commercial suit un régime distinct : la Loi 49-16 sur le bail commercial, en vigueur depuis février 2017, remplace l'ancien dahir de 1955. Elle protège le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction du commerçant locataire après deux ans d'occupation. Si vous louez un local pour y exercer un commerce, ce n'est pas la Loi 67-12 qui s'applique.

Pour creuser les règles liées aux litiges locatifs, voyez la catégorie location.