Renouvellement du bail au Maroc : ce que dit la loi

Que vous soyez locataire ou bailleur et que vous vous interrogiez sur le sort du contrat à l'expiration de son terme, le droit marocain tranche la question clairement dans la plupart des cas. Le renouvellement du contrat de bail en droit marocain ne requiert pas toujours la signature d'un nouveau document. Il est parfois automatique, et parfois soumis à un préavis. La différence peut vous coûter des mois de litige.

Réponse synthétique

En vertu de la loi 67-12 régissant les relations contractuelles entre bailleurs et locataires des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, le contrat de bail se renouvelle automatiquement à son terme si le locataire demeure dans les lieux sans qu'un congé lui ait été délivré. Le renouvellement s'opère aux mêmes conditions, à l'exception du loyer, révisable tous les trois ans conformément à la loi 07-03. Le bail commercial, quant à lui, est régi par la loi 49-16, qui confère au locataire un droit au renouvellement plus protégé et impose au bailleur une procédure spécifique pour le refuser.

Renouvellement automatique du bail d'habitation et du bail professionnel

La loi 67-12, en son article 4, dispose que le contrat est réputé renouvelé de plein droit dès lors que le locataire continue d'occuper le local après l'expiration du terme convenu, sans opposition du bailleur. Aucun nouveau contrat n'est nécessaire. Aucune signature n'est requise.

Ce renouvellement s'effectue pour la même durée que celle initialement prévue si elle était déterminée, ou devient à durée indéterminée si les deux parties gardent le silence. Les autres conditions — garantie, charges, obligations — demeurent inchangées.

Ce qui change effectivement, c'est le montant du loyer. La loi 07-03 en permet la révision tous les trois ans, dans une limite de 8 % pour les locaux à usage d'habitation et de 10 % pour les locaux à usage professionnel, commercial, artisanal ou industriel. La révision n'est pas automatique : la partie qui la souhaite doit en adresser la demande à l'autre partie, faute de quoi le loyer reste inchangé.

Conseil pratique : conservez un exemplaire du contrat original ainsi que les quittances de loyer. En cas de renouvellement automatique, ces documents constituent votre seule preuve des conditions en vigueur.

Dans quels cas le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Le refus de renouvellement est possible, mais encadré. L'article 44 de la loi 67-12 en définit les cas avec précision : besoin du logement pour le bailleur, ses ascendants ou ses descendants ; démolition du local et reconstruction ; manquement du locataire à ses obligations (non-paiement du loyer, changement de destination du local, dégradation des lieux loués).

Dans tous les cas, le congé doit être délivré par voie d'huissier de justice, dans un délai minimum de deux mois avant la date d'expulsion souhaitée. Le congé verbal est sans valeur. La lettre recommandée seule est insuffisante en droit.

C'est précisément là que beaucoup commettent une erreur. Un bailleur envoie un message WhatsApp à son locataire et croit avoir satisfait aux exigences légales. Il découvre ensuite devant le tribunal que le congé est nul.

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'affaire est portée devant le président du tribunal de première instance statuant en référé ou devant le tribunal dans le cadre d'une procédure ordinaire, selon les circonstances.

Particularités du bail commercial

Le bail commercial obéit à un régime entièrement distinct, régi par la loi 49-16 relative à la location des immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Dans ce cadre, le locataire bénéficie du « droit au bail » en tant qu'élément du fonds de commerce.

Le renouvellement ne constitue pas ici une simple reconduction du contrat, mais un droit acquis après deux ans d'exploitation effective (article 4). Le refus de renouvellement par le bailleur l'oblige au versement d'une indemnité d'éviction, sauf dans les cas exceptionnels prévus aux articles 8 et 9 (fautes graves du locataire ou intention du bailleur de démolir et reconstruire).

La procédure de renouvellement passe par un congé adressé par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration du contrat. Le silence du bailleur vaut acceptation tacite du renouvellement aux mêmes conditions.

Pour en savoir plus sur les litiges locatifs, consultez la rubrique bail.

Que faire maintenant ?

Si vous êtes locataire et souhaitez rester dans les lieux : ne faites rien de particulier — continuez simplement à payer votre loyer à l'échéance et conservez vos quittances. Le renouvellement vous protège automatiquement.

Si vous êtes bailleur et souhaitez récupérer le local : délivrez un congé par voie d'huissier de justice, respectez le délai légal et mentionnez l'un des motifs expressément prévus par la loi. Tout vice de forme ou de délai rend le congé caduc.

Si le contrat est commercial, n'agissez pas sans consulter un professionnel. L'indemnité d'éviction peut atteindre la valeur totale du fonds de commerce, ce qui n'est pas une somme négligeable.