Fin du contrat de bail en droit marocain : quand et comment ?

Que vous soyez locataire ou bailleur et que vous vous interrogiez sur la procédure légale de résiliation d'un bail, la réponse n'est pas uniforme. Le droit marocain distingue le bail d'habitation du bail commercial, et le contrat à durée déterminée de celui à durée indéterminée. Chaque situation obéit à ses propres règles.

Réponse rapide

Le contrat de bail prend fin en droit marocain de plusieurs façons : expiration du terme convenu, résiliation conventionnelle, ou expulsion judiciaire pour défaut de paiement du loyer ou pour d'autres motifs légitimes. Pour le bail d'habitation relevant de la loi 67.12, un congé doit être délivré par huissier de justice au moins deux mois avant la date souhaitée. Le bail commercial, quant à lui, est régi par la loi 49.16 et confère au locataire un droit au renouvellement ainsi qu'une indemnité d'éviction dans des cas déterminés.

Quand prend fin le bail d'habitation ?

Le bail d'habitation portant sur des locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel est régi par la loi n° 67.12 promulguée par le dahir n° 1.13.111 du 19 novembre 2013 ^[1].

Le contrat à durée déterminée ne prend pas fin automatiquement à l'expiration du terme. C'est un point sur lequel beaucoup se trompent. Si le locataire se maintient dans les lieux après l'échéance sans opposition du bailleur, le contrat est réputé renouvelé tacitement pour une durée indéterminée, conformément à l'article 7 de la loi 67.12.

Pour mettre fin effectivement au contrat, la partie souhaitant l'éviction doit adresser à l'autre un congé par l'intermédiaire d'un huissier de justice, en respectant un délai d'au moins deux mois avant la date fixée pour la libération des lieux (article 47 de la loi 67.12).

Les motifs légitimes d'éviction à l'initiative du bailleur sont énumérés de façon limitative :

• défaut de paiement du loyer ;
• reprise du local pour usage personnel ou au profit d'ascendants ou de descendants ;
• démolition ou reconstruction de l'immeuble ;
• manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.

Attention : une simple lettre recommandée ne suffit pas légalement dans la plupart des cas. L'huissier de justice est indispensable pour prouver la signification et faire courir les délais.

Comment se déroule l'expulsion judiciaire ?

Si le locataire refuse de quitter les lieux à l'expiration du congé, le bailleur ne peut en aucun cas procéder lui-même à son expulsion, quelles qu'en soient les raisons. Toute tentative d'expulsion forcée sans titre l'expose à des poursuites pénales.

La procédure est la suivante :

1. Signification d'une mise en demeure de payer ou d'un congé par huissier de justice.
2. Attente du délai légal (15 jours pour la mise en demeure de payer, deux mois pour le congé).
3. Introduction d'une action en homologation de la mise en demeure devant le tribunal de première instance, section du juge des référés (juge des référés dans certains cas).
4. Obtention d'un jugement d'expulsion.
5. Exécution du jugement par huissier de justice, le cas échéant avec le concours de la force publique.

La durée réelle de la procédure varie entre 6 et 18 mois selon la juridiction et la complexité du litige. Si vous pensez que l'affaire se règle en quelques semaines, il convient de revoir vos attentes.

Qu'en est-il du bail commercial ?

La fin du contrat de bail en droit marocain, lorsqu'il s'agit de locaux commerciaux, industriels ou artisanaux, obéit à un régime entièrement différent, régi par la loi n° 49.16 relative au bail des immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ^[2].

La différence fondamentale : le locataire commercial bénéficie d'un droit au renouvellement automatique du contrat, et le bailleur ne peut l'expulser qu'en versant une indemnité d'éviction égale au préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, sauf dans des cas exceptionnels (défaut de paiement, cessation d'exploitation, changement d'activité sans autorisation, etc.).

Pour exercer le droit au renouvellement, le locataire doit avoir exploité le local effectivement pendant au moins deux années consécutives (article 4 de la loi 49.16).

La procédure d'expulsion commerciale débute également par un congé motivé signifié par huissier de justice, avec un délai d'au moins six mois, et le locataire peut saisir le tribunal de commerce pour réclamer l'indemnité d'éviction.

Pour approfondir le sujet de l'expulsion commerciale, consultez notre guide du bail commercial.

Qu'en est-il de la résiliation conventionnelle ?

Les deux parties peuvent toujours convenir d'une résiliation amiable du contrat. Il est recommandé de rédiger un acte de résiliation écrit précisant :

• la date de remise des clés ;
• la régularisation du loyer et des charges ;
• la restitution du dépôt de garantie après constat de l'état des lieux ;
• un procès-verbal de constat de l'état des lieux à la remise.

Cette solution est nettement plus rapide et moins coûteuse que la procédure judiciaire, et permet aux deux parties d'éviter des années de contentieux.

Lors de la restitution du local, il est conseillé de dresser un procès-verbal de constat conjoint avec un huissier de justice pour documenter l'état du bien et prévenir tout litige ultérieur relatif aux dégradations ou aux frais de remise en état.

Quels sont les droits du locataire en cas d'expulsion ?

Même dans le cadre du bail d'habitation, le locataire ne peut être expulsé du jour au lendemain. La procédure judiciaire lui garantit :

• le droit à la défense et aux voies de recours ;
• un délai supplémentaire que le juge peut accorder dans des situations sociales particulières (article 54 de la loi 67.12) ;
• la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues au bailleur au titre des réparations ou des arriérés de loyer.

Dans le bail commercial, l'indemnité d'éviction peut atteindre la valeur totale du fonds de commerce et est calculée sur la base d'une expertise judiciaire.

Êtes-vous certain que la décision d'expulsion justifie le coût que cela représente ? La question mérite réflexion avant d'engager la procédure.

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